Habitat et Foncier

zgrita · VIP Amazigh Inscrit le: 14 Oct 2007 Messages: 1023

M. Hejira : Près de 60 pc des familles sont propriétaires de leurs logements

Rabat, 05/06/08- Près de 60 pc des familles marocaines sont désormais propriétaires de leurs logements, selon le ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'espace, M. Ahmed Taoufiq Hejira.

En réponse à une question mercredi à la Chambre des représentants sur "les mécanismes de régulation du marché de l'immobilier", M. Hejira a expliqué l'amélioration de ce pourcentage par les facilités de crédits, l'importance de l'offre des disponibilités, la concurrence entre établissements de crédits immobiliers, la baisse des taux d'intérêts et l'extension à 25 ans du délai de remboursement des créances.

Entre autres facteurs favorisant l'accroissement des achats de logements, le ministre a également cité l'accès des familles à faible revenu au crédit par le biais du fonds de garantie destiné aux personnes aux revenus irréguliers et/ou modestes (FOGARIM).

En cas de maîtrise de ses dysfonctionnements, l'immobilier peut continuer sur sa lancée actuelle pour les prochaines années, sachant qu'il appartient au secteur de résorber un déficit de près d'un million d'unités, constaté à fin 2007, a estimé le ministre.

La MAP

Si Moh · Posté le: Dim Juin 08, 2008 6:51 am Sujet du message: Logement social

Logement social
Le privé veut s’impliquer davantage

· Seule garantie pour réaliser des logements à 200.000 DH

· 3/4 des demandes insatisfaites

Le secteur du BTP Maroc est marqué par une conjoncture économique peu favorable. Renchérissement du coût des matières premières, déficit d’assiette foncière, rareté de main-d’œuvre qualifiée, paiement au noir… autant de critères qui ont causé l’envolée du prix de l’immobilier.
Sur une demande estimée à 90.000, près des ¾ de ménages ont des difficultés à acquérir un logement. Un amer constat établi par la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

Par ailleurs près de 8.000 ménages ne pourront jamais accéder au logement dans les conditions actuelles du marché». Seuls ceux qui gagnent entre 1,5 fois le Smig, voire 2 fois, peuvent espérer un logement. Car le marché actuel ne s’adresse qu’à ceux qui ont des revenus relativement élevés. L'effort financier que doit soutenir un ménage afin d'acquérir un bien immobilier semble aujourd'hui de plus en plus lourd. Les causes de cette situation sont multiples. Il s’agit notamment de la hausse constante enregistrée dans les prix des matières premières. Mais ce n’est qu’une facette du problème.

L’insuffisance des mesures d’accompagnement s’avère être un autre aspect qui freine les ménages même s’il est vrai que le taux d’intérêt des banques est passé en quelques années de 15 à 5%. Mais le budget des ménages reste serré. Le rôle de l’Etat est devenu primordial. Pour faire face à ce déficit, des mesures ont été prises par le ministère de tutelle, le programme des logements à 140.000 DH a été lancé pour faire face à cette crise. Seulement, les professionnels restent assez sceptiques quant à la faisabilité de la chose. «Le programme frôle la ligne rouge», préviennent-ils. En effet, beaucoup de flou entoure ce produit. Les coûts évalués par le ministère ne semblent pas «raisonnables», estiment les professionnels. Livrer un produit fini à 140.000 DH paraît quasi impossible. La profession est unanime là-dessus.

Ce qui semble par contre réalisable, c’est l’adoption de la péréquation. «Il ne faut pas que l’Etat tourne le dos au privé», déclare Youssef Ibn Mansour, vice-président de la FNPI. L’implication du secteur privé dans le social est bien réelle. L’année dernière, 75% des logements sociaux ont été réalisés par le privé, affirme-t-on.

Pour consolider cette relation, des projets à 200.000 DH, à Fès, Meknès et Casablanca vont être réalisés. Car «des mesures d’accompagnement ont été concédées». Il s’agit entre autres d’exonération fiscale. Le chantier de Sidi Moumen où des logements à 200.000 DH sont en cours, c’est la preuve que construire du social c’est toujours possible. Il suffit d’y mettre les moyens.

Absence de normes

«Ça fait dix ans qu’on demande des textes clairs sur la réglementation de la protection incendie dans notre pays. Nous n’avons jamais reçu un document qui le spécifie clairement, c’est le flou total», s’indigne un des membres de la FNPI. Si la requête des professionnels est restée lettre morte auprès des autorités concernées, on sait que ce sont les ouvriers de Lissasfa qui ont payé le prix de ce silence. Organiser la profession par les textes est un enjeu essentiel. Aussi serait-il nécessaire de les actualiser. «Aujourd’hui tout le monde construit au Maroc. Le ministère n’arrive pas à se décider pour organiser cette profession qui est très sensible. Organiser c’est la première étape avant de passer aux normes qui n’existent pas non plus», estiment-ils.

Amira KHALFALLAH
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Si Moh · Posté le: Jeu Juin 12, 2008 5:12 am Sujet du message: Terres collectives

Terres collectives
Une réserve foncière de 12 millions d’hectares

· A peine 111.400 hectares apurés en deux ans

· 808.000 hectares sont prévus pour 2008

DES millions d’hectares non répertoriés et mal valorisés. Les terres collectives, plus communément connues sous l’appellation Jmouâ et qui sont estimées à plus de 12 millions d’hectares, constituent un riche patrimoine! Mais elles représentent aussi un obstacle à la réforme foncière . Pour Abderrahim El Bouhmidi, professeur universitaire à la faculté de droit de Rabat et avocat, «même la direction des affaires rurales est incapable d’avancer un chiffre précis concernant la superficie de ces terres parce qu’elle ne connaît pas l’étendue de celles qu’elle possède. Il en résulte qu’on ne connaît la superficie que pour les terrains immatriculés au profit de la collectivité ethnique; ceux pour lesquels il n’y a pas de litige ou sur lesquels il y a présomption de propriété au profit de la collectivité depuis des temps immémoriaux», ajoute le juriste.

Toujours est-il que ces terres représentent un des obstacles majeurs à la réforme foncière au Maroc. Régies par le dahir du 27/04/1919, elles sont placées sous la tutelle du ministère de l’Intérieur, via la direction des affaires rurales. Une grande opération de recensement avait été lancée par celle-ci en 2007 pour évaluer ce patrimoine collectif. Une population de 10 millions d’habitants, répartie à travers 4.500 collectivités ethniques, assure l’exploitation des terres Jmouâ à des fins agricoles ou d’élevage. L’ensemble de la tribu profite de l’usufruit tiré de ces exploitations collectives. Ce type de foncier ne peut faire l’objet de cession au profit du privé et seul l’Etat ou une entité publique dotée de la personnalité morale peuvent s’en porter acquéreurs. Mais, dans les faits, beaucoup de flou entoure les transactions concernant ces terres.

Dans sa réponse à une question orale à la Chambre des conseillers, mardi dernier, Chakib Benmoussa, ministre de l’Intérieur, a déclaré que l’apurement devrait porter sur une superficie totale de 808.000 hectares en 2008, contre 111.400 hectares en 2006 et 2007. En outre, il a indiqué que «les opérations d’apurement des terres collectives se heurtaient à la difficulté de leur délimitation et aux problèmes issus de l’opposition de tierces personnes qui en revendiquent la propriété». D’ailleurs, le nombre d’affaires relatives à ces problèmes portées devant la justice s’est élevé à 891.

Le nombre de litiges touchant le domaine des terres collectives est dû au fait «qu’il y a un chevauchement entre les droits privatifs et les droits collectifs, ce qui entraîne tout simplement que, lorsqu’il y a une réquisition d’immatriculation déposée par la tribu ou la collectivité ethnique, il y a opposition de la part d’individus prétendant être propriétaires», explique El Bouhmidi. Les terres Jmouâ sont régies par un droit coutumier ancestral, solidement ancré dans les us et coutumes des tribus. Il consacre l’exclusivité de leur propriété aux chefs de famille, donc à des exploitants de sexe masculin, mariés et, depuis 2001, aux jeunes de 16 ans.

Les filles, au moment du décès de leur père, sont tout simplement expulsées de leur terre par leurs frères ou un autre parent. Pourtant, l’article 14 du dahir du 27/04/1919, organisant la tutelle administrative des collectivités ethniques et réglementant la gestion et l’aliénation des biens collectifs, ne fait mention d’aucun privilège masculin en matière de propriété de ce type de foncier. Le cadre juridique des terres collectives pose donc toujours problème.

Le ministère de l’Intérieur a procédé récemment à l’élaboration des listes des ayants droit, d’un guide de location des terres collectives et d’un guide de délégué de la collectivité traditionnelle.

Melk, Jmouâ, Habous, Guich, quelle différence?

LES terres dites «Melk». Qu’elles proviennent d’un achat, héritage ou d’un don, elles appartiennent à une ou plusieurs personnes et relèvent du domaine privé. Les terres collectives ou «Jmouâ» appartiennent à la collectivité ethnique. Incessibles, elles peuvent être attribuées en parts à des ayants droit, ou bien non affectées et donc exploitées pour le compte de toute la collectivité. Pour ce qui est des terres «Guich», il s’agit de terres que l’Etat avait distribuées à des tribus en contrepartie de services militaires rendus. Les terres «Habous», elles, sont des terres léguées par une personne à une institution religieuse. Enfin, les Domaines de l’Etat constituent des terres à vocation agricole dont la propriété revient à l’Etat. La tutelle en est assurée par les Services des domaines ou d’autres organismes d’Etat comme la Sodea et la Sogeta…

Hassan El Arif
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Si Moh · Posté le: Jeu Juin 12, 2008 5:12 am Sujet du message: Terres collectives

Terres collectives
Une réserve foncière de 12 millions d’hectares

· A peine 111.400 hectares apurés en deux ans

· 808.000 hectares sont prévus pour 2008

DES millions d’hectares non répertoriés et mal valorisés. Les terres collectives, plus communément connues sous l’appellation Jmouâ et qui sont estimées à plus de 12 millions d’hectares, constituent un riche patrimoine! Mais elles représentent aussi un obstacle à la réforme foncière . Pour Abderrahim El Bouhmidi, professeur universitaire à la faculté de droit de Rabat et avocat, «même la direction des affaires rurales est incapable d’avancer un chiffre précis concernant la superficie de ces terres parce qu’elle ne connaît pas l’étendue de celles qu’elle possède. Il en résulte qu’on ne connaît la superficie que pour les terrains immatriculés au profit de la collectivité ethnique; ceux pour lesquels il n’y a pas de litige ou sur lesquels il y a présomption de propriété au profit de la collectivité depuis des temps immémoriaux», ajoute le juriste.

Toujours est-il que ces terres représentent un des obstacles majeurs à la réforme foncière au Maroc. Régies par le dahir du 27/04/1919, elles sont placées sous la tutelle du ministère de l’Intérieur, via la direction des affaires rurales. Une grande opération de recensement avait été lancée par celle-ci en 2007 pour évaluer ce patrimoine collectif. Une population de 10 millions d’habitants, répartie à travers 4.500 collectivités ethniques, assure l’exploitation des terres Jmouâ à des fins agricoles ou d’élevage. L’ensemble de la tribu profite de l’usufruit tiré de ces exploitations collectives. Ce type de foncier ne peut faire l’objet de cession au profit du privé et seul l’Etat ou une entité publique dotée de la personnalité morale peuvent s’en porter acquéreurs. Mais, dans les faits, beaucoup de flou entoure les transactions concernant ces terres.

Dans sa réponse à une question orale à la Chambre des conseillers, mardi dernier, Chakib Benmoussa, ministre de l’Intérieur, a déclaré que l’apurement devrait porter sur une superficie totale de 808.000 hectares en 2008, contre 111.400 hectares en 2006 et 2007. En outre, il a indiqué que «les opérations d’apurement des terres collectives se heurtaient à la difficulté de leur délimitation et aux problèmes issus de l’opposition de tierces personnes qui en revendiquent la propriété». D’ailleurs, le nombre d’affaires relatives à ces problèmes portées devant la justice s’est élevé à 891.

Le nombre de litiges touchant le domaine des terres collectives est dû au fait «qu’il y a un chevauchement entre les droits privatifs et les droits collectifs, ce qui entraîne tout simplement que, lorsqu’il y a une réquisition d’immatriculation déposée par la tribu ou la collectivité ethnique, il y a opposition de la part d’individus prétendant être propriétaires», explique El Bouhmidi. Les terres Jmouâ sont régies par un droit coutumier ancestral, solidement ancré dans les us et coutumes des tribus. Il consacre l’exclusivité de leur propriété aux chefs de famille, donc à des exploitants de sexe masculin, mariés et, depuis 2001, aux jeunes de 16 ans.

Les filles, au moment du décès de leur père, sont tout simplement expulsées de leur terre par leurs frères ou un autre parent. Pourtant, l’article 14 du dahir du 27/04/1919, organisant la tutelle administrative des collectivités ethniques et réglementant la gestion et l’aliénation des biens collectifs, ne fait mention d’aucun privilège masculin en matière de propriété de ce type de foncier. Le cadre juridique des terres collectives pose donc toujours problème.

Le ministère de l’Intérieur a procédé récemment à l’élaboration des listes des ayants droit, d’un guide de location des terres collectives et d’un guide de délégué de la collectivité traditionnelle.

Melk, Jmouâ, Habous, Guich, quelle différence?

LES terres dites «Melk». Qu’elles proviennent d’un achat, héritage ou d’un don, elles appartiennent à une ou plusieurs personnes et relèvent du domaine privé. Les terres collectives ou «Jmouâ» appartiennent à la collectivité ethnique. Incessibles, elles peuvent être attribuées en parts à des ayants droit, ou bien non affectées et donc exploitées pour le compte de toute la collectivité. Pour ce qui est des terres «Guich», il s’agit de terres que l’Etat avait distribuées à des tribus en contrepartie de services militaires rendus. Les terres «Habous», elles, sont des terres léguées par une personne à une institution religieuse. Enfin, les Domaines de l’Etat constituent des terres à vocation agricole dont la propriété revient à l’Etat. La tutelle en est assurée par les Services des domaines ou d’autres organismes d’Etat comme la Sodea et la Sogeta…

Hassan El Arif
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Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5712 Localisation: Addis Abeba

Habitat social et économique

«Notre ambition est de participer au développement du pays»
Interview: Mohamed Bastos, président de Dyar Al Mansour
Publié le : 10.06.2008 | 16h31

La filiale de CDG Développement veut se lancer dans l'économique et se développer à l'international.

Le Matin : Qu'est-ce qui a suscité la création de Dyar Al Mansour ?

Mohamed Bastos : Dyar Al Mansour a été créée en 2003 dont la mission principale était de prendre en charge le relogement et la requalification du secteur Al Koura qui se situe sur la corniche de Rabat et qui est appelé à devenir un secteur prestigieux ouvrirant la capitale sur l'océan.

Il est d'abord très important d'essayer de reloger les 2 200 ménages qui existent dans ce bidonville qui est l'un des anciens bidonvilles du Royaume qui date du début du siècle. D'une part, ce projet rentre dans la requalification des ménages afin de leur rendre la citoyenneté et la dignité. D'autre part, ce chantier rentre dans un grand projet de mise à niveau de la corniche de Rabat. Il a été réalisé en partenariat avec le Fonds Hassan II du développement économique et social qui a fournit une contribution importante pour la réalisation de ce projet.
Ce dernier concerne 2 200 ménages. Bien entendu, nous voulons que ce chantier soit un quartier avec une mise à niveau incluant tous les équipements socioéconomiques nécessaires à une vie normale.

Nous avons créé un centre commercial dédié aux petits commerçants, une bibliothèque, une crèche, une piscine, un terrain de sport. La première tranche va se faire en plusieurs étapes. Nous avons commencé sur le terrain libre, avons construit les premiers logements et nous continuons le déménagement des bidonvillois.
Aujourd'hui, les ferrailleurs ont été déplacés. Nous allons commencer la construction sur toute parcelle libre pour essayer de gagner du temps et de réduire le temps de réalisation de ce projet pour reloger la totalité des familles concernées.

Outre le projet Al Kora, quelles sont vos réalisations ?

Nous avons participé au relogement des bidonvillois de Ouled Metrah et Ouled Dlim à Rabat qui n'offraient pas une belle entrée à la capitale. Donc, nous avons relogé plus de 1 400 ménages dans des conditions assez acceptables pour ces personnes parce qu'il fallait fournir un produit solvable. Aujourd'hui, nous sommes en train de livrer le programme Annasr, un important projet assez unique dans le montage, réalisé en partenariat avec la ville de Témara, le ministère de l'Habitat et Dyar Al Mansour.

La ville a apporté le terrain à 1 DH symbolique et le FSH a déboursé 35.000 DH /ménage relogé. Ce projet totalise 6 000 logements dont 3.700 sociaux et le reste on l'a vendu à des petits promoteurs pour qu'il y ait une diversification des produits afin de dynamiser le secteur de l'immobilier à Témara. Pour ce projet, nous avons établi plusieurs partenariats car il ne faut pas uniquement reloger les gens, il faut aussi les encadrer et les accompagner. Pour cela, nous avons créé un guichet unique regroupant la ville, l'autorité, Dyar Al Mansour, CIH, les notaires, la Redal ainsi que des représentants des Impôts et de la Conservation foncière. Le but est de faciliter le processus de relogement des futurs acquéreurs et leur insertion dans leur nouvelle vie.

De plus, nous avons doté ce projet d'équipement de premières nécessités : centre commercial, mosquée, terrain de sport, école, qui va ouvrir dès la rentrée prochaine 2008-2009, une crèche… et nous allons même réaliser une piscine couverte pour les jeunes. Et pour ne pas déraciner les enfants scolarisés en cours d'année, un transport est mis à leur disposition matin et soir pour qu'il n'y ait pas de rupture de scolarité. Nous voulons que ce projet soit un modèle pour ce type de logement. L'ambition est de participer au développement du pays et de dupliquer cette expérience.

Nous participerons également au démarrage de la nouvelle ville de Zénata. Nous allons prendre en charge le projet de Aïn Harouda visant le relogement de 4 000 ménages. Les études sont en cours de finalisation et les travaux de viabilisation et d'assainissement commenceront dans les mois à venir.

Comment Dyar Al Mansour arrive-t-elle à gérer ces mégaprojets ?

Avec l'expérience acquise et la volonté du groupe CDG Développement pour s'impliquer et participer au développement économique urbain et requalification des quartiers, nous sommes signataires du programme VSB. Pour accompagner cette dynamique, il y a eu une nouvelle stratégie qui a été définie pour notre société. Nous l'avons d'abord érigée pour qu'elle soit autorisée à intervenir sur l'ensemble du territoire et pourquoi pas à l'international. Dyar Al Mansour opère désormais dans le social et l'économique, puisqu'il n'y a pas aujourd'hui de promoteurs spécialisés dans l'économique, alors qu'il y a un grand segment de population qui est délaissé et qui ne trouve pas d'offres adaptées à ses moyens.

Nous voulons que dans le groupe (ndlr : CDG Développement) qu'il y ait une cohérence et que l'ensemble des segments soit concerné par nos projets : il y a le social et l'économique, Dyar Al Mansour et le standing, standing plus ou le luxe au niveau de la CGI. Aujourd'hui, nous sommes une société très compacte avec une cinquantaine de personnes où le taux d'encadrement est de 70% de cadres de haut niveau qui ont un bac+4 ou +5 en plus d'une expérience. Nous avons des équipes dédiées qui gèrent les grands projets. Pour le moment, nous n'envisageons pas d'ouvrir des agences dans d'autres villes et, en 2011, nous comptons arriver à 80 collaborateurs. Nous avons, comme ambition, d'atteindre notre vitesse de croisière en 2011 avec la réalisation 11.000 unités par an. Actuellement, nous sommes assez confiants, nos prévisions sont respectées puisqu'en 2007 nous avons réalisé un chiffre d'affaires de 320 millions de DH. Nous comptons atteindre 500 millions de CA en 2008 et 2,6 milliards en 2011.

Quand est-ce que vous allez vous lancer dans le moyen standing ?

Nous sommes déjà en train de faire la prospection foncière et nous sommes actuellement en négociation pour des acquisitions avec des propriétaires fonciers sur Casablanca, Marrakech et d'autres grandes villes. Aussi, la spécificité de Dyar Al Mansour est d'aller vers les villes moyennes où il n'y a pas beaucoup de promoteurs pour la requalification des centres et apporter une organisation cohérente des quartiers avec tous les équipements socioéconomiques nécessaires. Si le foncier le permet, nous comptons lancer nos projets, dans le centre de ces villes, afin de valoriser le tissu ancien avec la modernité et les équipements nécessaires, sinon ce sera des greffes de quartiers nouveaux qu'on va apporter à certaines villes moyennes.

Comptez-vous réaliser les logements à 140.000 DH ?

Sincèrement non. Si c'est en coût de production, je pense qu'il est très difficile de faire un logement à ce prix-là surtout que le foncier coûte cher et l'infrastructure aussi, etc. Pour faire la péréquation, on va consommer beaucoup d'espaces encore surtout avec des lots qui prennent de l'espace.

Dans le cadre de votre développement à l'international, quels sont les pays visés ?

Nous visons les pays du sud de l'Afrique, notamment le Sénégal et la Mauritanie.
Nous voulons apporter notre expérience là où ils ont besoin d'avoir des projets types de ce calibre pour les faire bénéficier de ce que nous avons accumulé en matière d'expertise et pour leur permettre de mener le développement par leur propre moyen une fois le transfert du savoir-faire et de technologie réalisé.

Les projets actuels et futurs

La société gère actuellement plusieurs projets totalisant 7 500 logements et 1 111 commerces ventilés comme suit :
- Al Kora-Rabat : 2.200 logements et 665 commerces ;
- Mers El Kheir (Témara) : 1.432 logements et 137 commerces ;
- Annasr (Témara) 3.868 logements et 309 commerces en plus de 2.000 logements promotionnels réalisés par des petits promoteurs immobiliers privés.

D'autres projets, de 6.293 logements et 150 commerces, sont également en cours d'étude. Citons à cet égard :
- El Gueraa Rabat : 1.163 logements et 80 commerces ;
- Kouara (Rabat) : 363 logements et 30 commerces ;
- Rjaf Allah (Rabat) : 479 logements et 40 commerces ;
- Ain Harrouda (Mohammedia) : 4.100 logements ;
- Ouled Saleh : 188 logements.

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Si Moh · Posté le: Ven Juin 13, 2008 5:14 am Sujet du message: Habitat locatif

Habitat locatif
Une loi pour en finir avec la gabegie
Le projet de loi 13.08 réunit un ensemble de textes en un seul
Publié le : 11.06.2008 | 16h47

Le gouvernement se penche sur l'épineux problème de l'habitat à usage locatif. La question trône en haut de l'ordre du jour du conseil du gouvernement qui se tiendra aujourd'hui. En pas moins de 20 pages de texte et huit chapitres, le projet de loi 13.08 tente à mettre un peu d'ordre dans un secteur où l'anarchie fait rage.

La finalité étant d'abord de pallier les nombreux dysfonctionnements qui rendent plus grave le risque encouru dans chaque opération de location, soutient-on auprès de l'Exécutif. Problèmes de différents ordres qui ont eu pour conséquence de stopper net le développement du secteur. Les chiffres le confirment : en un peu plus de 20 ans, le nombre des familles locataires est passé de 43% (en 1982) à 29% (en 2004). Cela, alors que le taux des propriétaires a grimpé de 41% à 56%, aidé en cela, entre autres facteurs, par l'important arsenal juridique qui régule les transactions commerciales en la matière.

Pour l'heure, le logement locatif fait les frais d'une multitudes de textes aussi obsolètes et inadaptés les uns que les autres. Et, en définitive, ni le bailleur encore moins le locataire y trouvent leur compte. Résultat, l'on se retrouve actuellement, alors que le secteur vit une crise récurrente, avec un nombre effarant de logements vacants et des centaines de milliers de ménages en quête d'un chez-soi digne.

Les chiffres officiels parlent de quelque 163.000 logements vacants, selon le recensement de 2004. Depuis, ce nombre a certainement évolué. Comme l'a été d'ailleurs le nombre de litiges qui opposent les locataires et les bailleurs et le nombre d'affaires portées devant les tribunaux. Aussi, s'est-elle imposée une révision radicale et globale du cadre législatif organisant le loyer. Ainsi, le texte élaboré et présenté par le département de l'itiqlalien Ahmed Taoufiq Hejira vise à abroger toutes les lois aujourd'hui tombées en désuétude pour non-application et inadaptation à la réalité socio-économique du pays.

Au moins une dizaine de textes de différentes natures passent à la trappe. Il s'agit notamment de la déclaration auprès de l'administration des locaux vacants, du dégagement des locaux à usage d'habitation et des autres locaux, mais également du texte relatif à la répression du refus de location ou encore la répression de la spéculation illicite sur les loyers. C'est le cas également d'autres dispositions juridiques qui ont toujours souffert de lacunes patentes, ce qui rend leur application aléatoire et sans effet. Se trouvent, entre autres, dans cette situation des textes relatifs à la révision du loyer ou encore les procédures du congé ou celles prévues dans le contentieux relatifs au loyer.

En somme, il est question, aujourd'hui de rassembler en un seul et même projet de loi tous les textes de loi organisant les rapports contractuels entre locataires et bailleurs et ceux relatifs au recouvrement des loyers. L'exécutif veut, en outre, simplifier la tâche aux tribunaux et aux justiciables « en formulant des dispositions simples, claires et débarrassées de toute complication », spécifie-t-on dans la note de présentation de ce projet de loi.

Entre autres apports, les différentes dispositions du nouveau texte prévoient de formuler par écrit le contrat de bail en explicitant droits et obligations de chacune des deux parties, d'adopter le principe de liberté des prix et des conditions de leur révision et taux de majoration ainsi que la durée d'occupation des locaux. Le nouveau texte qui devrait être adopté aujourd'hui en conseil du gouvernement, prévoit d'autres dispositions à même d'apporter un tant soit peu de clarté des transactions entre les différents acteurs du domaine. Il en est ainsi pour le maintien des locaux en bon état ou de procédures de préavis en cas de congé ou résiliation du contrat.

En définitive, ce texte composé de huit chapitres qui aborde des questions aussi diverses que primordiales pour une meilleure transparence en le domaine traite, outre la conclusion par écrit du contrat de bail, de sous-location et de cession dans les contrats, de procédures de recouvrement ou encore des compétences en matière juridictionnelle. Pour le gouvernement, l'élaboration et l'adoption de ce texte « fait partie des réformes en vue de la promotion du secteur du logement locatif, de sa réhabilitation et du rétablissement de la confiance chez les promoteurs ». Ce, en fixant de nouvelles règles de jeu dans un secteur aussi vital que lucratif.

Près de 60% de propriétaires

Près de 60% des familles marocaines sont désormais propriétaires de leurs logements, selon le ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'espace, Ahmed Taoufiq Hejira. Lors d'un récent passage devant les députés pendant une séance de questions orales, le ministre a expliqué l'amélioration de ce pourcentage par les facilités de crédits, l'importance de l'offre des disponibilités, la concurrence entre établissements de crédits immobiliers, la baisse des taux d'intérêts et l'extension à 25 ans du délai de remboursement des créances.

Entre autres facteurs favorisant l'accroissement des achats de logements, le ministre a, également, cité l'accès des familles à faible revenu au crédit par le biais du Fonds de garantie destiné aux personnes aux revenus irréguliers et/ou modestes (Fogarim). En cas de maîtrise de ces dysfonctionnements, l'immobilier peut continuer sur sa lancée actuelle pour les prochaines années, sachant qu'il appartient au secteur de résorber un déficit de près d'un million d'unités, constaté à fin 2007, a estimé le ministre.

Par Tahar Abou El Farah | LE MATIN
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zgrita · VIP Amazigh Inscrit le: 14 Oct 2007 Messages: 1023

Logement, pour une autorité indépendante de régulation
Une Charte d'éthique en vue d'instaurer un climat de transparence

La stratégie dédiée au logement aura fini par montrer certaines limites. Les palliatifs qui ont émaillé la démarche prouvent que le secteur de l'habitat n'a pas eu d'effets durables sur l'accumulation du capital et encore moins sur le renforcement des capacités productives de l'économie.

C'est en tous les cas ce qui ressort de la dernière publication de la DPEF (Direction des prévisions et des études financières). Les experts de ce département sont formels : cette stratégie a certes contribué au renforcement du rôle du système bancaire dans le financement à l'aval du secteur de l'habitat. Il n'empêche, le risque de retournement de conjoncture, notamment une hausse des taux d'intérêt, associée au surendettement des ménages, pourraient donner lieu à des situations critiques. Le comble, c'est que les insuffisances en matière de régulation du marché immobilier ont créé un climat favorable à certaines pratiques malsaines, surtout la spéculation et le noir. Voilà pourquoi, on estime que, pour renverser la vapeur, il y a lieu de revoir les copies.

La stratégie gagnerait, donc, à prévoir des mesures d'accompagnement ou correctives pour contrecarrer ces pratiques douteuses. Des pistes sont à explorer afin de lutter contre le phénomène de la spéculation qui risque de compromettre les efforts entrepris jusque là. Outre qu'il faudrait engager la réflexion sur la mise en place d'une autorité indépendante de régulation dans le secteur, on estime nécessaire d'accélérer l'adoption et la mise en œuvre du Code de l'urbanisme devant permettre notamment l'approbation des plans d'aménagement. On va même plus loin en considérant essentiel de normaliser et mettre à niveau la profession et d'initier, en partenariat avec ses représentants, une Charte d'éthique et de bonne conduite afin d'instaurer un climat de transparence.

Il s'agit aussi et surtout de promouvoir la communication sur l'entreprise citoyenne dans le domaine de l'immobilier, tout en prévoyant un cadre réglementaire à même de rétablir un climat de confiance dans le secteur du logement locatif. Un train de mesures qui gagnerait à être relayé par la réactivation de la taxe sur les terrains non bâtis et par le renforcement du contrôle des transactions immobilières, notamment à travers la mise à jour régulière des grilles d'évaluation des biens immobiliers.

Par Abdelali Boukhalef | LE MATIN
Publié le : 12.06.2008 | 16h50

Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5712 Localisation: Addis Abeba

Construction: Une législation à dépoussiérer

· La pléthore d’acteurs rend difficile la détermination des responsabilités

· Un flou total caractérise les missions des intervenants

Depuis 1985, survient en moyenne un effondrement tous les 15 mois. «Ce chiffre n’englobe que les bâtiments nouveaux ou en construction», explique Abdelmajid Choukaili, expert en construction. Cela dénote un certain laisser-aller de la part des différents intervenants dans l’acte de bâtir. Cet acte met à contribution un nombre important d’intervenants, depuis l’architecte jusqu’au fournisseur des matériaux de construction.

En outre, pendant les vingt-cinq dernières années, de nouveaux intervenants sont apparus dans le bâtiment, notamment les fournisseurs du béton prêt à l’emploi, les fournisseurs de produits semi-finis, les coordinateurs d’étude et de travaux et les promoteurs. «Cette pléthore d’acteurs rend difficile en cas de sinistre de déterminer les responsabilités», explique Abdeslam Chikri, directeur des affaires juridiques au ministère de l’Habitat.

Le texte sur la responsabilité des constructeurs (Article 769 du dahir des obligations et des contrats) ne traite que de deux intervenants responsables: l’architecte ou l’ingénieur et l’entrepreneur. «Ces dispositions qui datent de 1913, modifiées en 1959, sont obsolètes», souligne Choukaili.

A cette époque, la notion de bureau d’étude ou d’ingénieur consultant n’existait pas. Le bureau de contrôle lui aussi n’est évoqué dans aucun texte. «Cette situation est inconcevable. Dans les projets où il intervient, c’est le bureau de contrôle qui fait modifier les plans des bureaux d’étude, accepte ou rejette les solutions techniques… sans que sa responsabilité soit engagée!», s’étonne Choukaili
.
A l’exclusion du rôle de l’architecte, un flou total caractérise les missions des autres intervenants dans l’acte de bâtir. «Cette situation est propice à des actions imposées, plus par les rapports de force que par une rationalité d’intervention», ajoute Choukaili.

A titre d’exemple, il est arrivé que certains bureaux de contrôle, et laboratoires, ont été instrumentalisés dans une opposition d’intérêts entre l’entrepreneur et le promoteur, parfois entre le bureau d’études techniques et l’architecte. «Ces cas demeurent d’une portée limitée par rapport à la cacophonie entraînée par la création de plusieurs laboratoires et l’autoproclamation en tant que bureau de contrôle de plusieurs entités», déplore Choukaili. Ainsi, les empiètements sur les tâches réciproques du bureau d’études techniques, du bureau de contrôle, du laboratoire et du bureau de coordination ne sont pas rares.

Ces problèmes seront débattus dans le cadre d’une journée organisée par l’Association des ingénieurs de l’école Mohammadia le 13 juin sous le thème «La responsabilité dans l’acte de bâtir».

Pour éviter le drame de Kénitra

L’effondrement de l’immeuble de Kénitra, janvier dernier, qui a causé 18 morts et 26 blessés est resté dans les annales de la profession. Pour éviter de tels drames, les experts appellent à une implication de l’entrepreneur dans la conception des ouvrages, sur la base des études de l’architecte et du bureau d’études techniques, de façon à ce que l’acte de bâtir soit réellement collectif.

Par ailleurs, la législation sur les responsabilités doit être revue afin de combler les lacunes et intégrer la majorité des intervenants ignorés dans l’acte de bâtir. Cette législation ne touche qu’à la stabilité de l’ouvrage après son achèvement, alors que tous les accidents ont eu lieu pendant la phase de construction.

Saad Souleymane BOUHMADI
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Logement locatif
Une loi pour restaurer la confiance

· Objectif: atténuer la crise du logement

· Les propriétaires sceptiques

LOUER un appartement, c’est la croix et la bannière. En plus des prix exorbitants, les propriétaires sont assez frileux et rechignent à louer leur bien car, malgré une pléthore de textes juridiques, le secteur du logement locatif reste toujours empêtré dans l’anarchie. En effet, les relations entre locataires et propriétaires demeurent souvent empreintes de suspicion et de méfiance.

Pour mettre de l’ordre dans le secteur, le gouvernement a conçu un nouveau texte de loi qui a la particularité de regrouper l’ensemble de l’arsenal juridique régissant le locatif dans un seul et même document. Le projet de loi 13-08, qui a été approuvé par le dernier conseil de gouvernement, s’étale sur 20 pages de texte et 8 chapitres. «Le texte a été bien préparé et fait suite à une grande étude menée par un cabinet externe, de concert avec l’administration, notamment le ministère de la Justice, en raison de son rôle dans l’immobilier et le foncier, les professionnels…», explique Abdessalam Chikr, en charge de la division des affaires juridiques au ministère de l’Habitat.

Pour ce responsable, le nouveau texte apporte plusieurs innovations. La relation locataire/propriétaire est d’abord régie par un document écrit fixant les droits et obligations des uns et des autres, les conditions de révision du prix du loyer, la durée de la location, l’état des lieux, les cas de résiliation d’un bail, les cas où le bailleur peut demander à récupérer son logement…

«Nous venons de recevoir le projet de texte de loi. Nous allons l’examiner avant de formuler notre opinion. Il y a déjà eu une réforme de la loi en 1999. Elle a apporté une amélioration des procédures judiciaires, qui allaient plus vite, mais les opérateurs butent toujours sur l’exécution des jugements», rappelle Said Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

Pour assurer le développement du secteur, le ministère de tutelle a demandé aux opérateurs de faire des propositions capables d’améliorer l’environnement général dans lequel ils opèrent. «Nous venons de soumettre au ministre de l’Habitat une série de mesures destinées à encourager le développement du logement locatif», déclare Chakib Bennani, président de la commission financière et fiscalité et membre du Conseil d’administration de la (FNPI).

Dans le cadre du benchmarking, les promoteurs immobiliers envisagent d’effectuer des déplacements en Turquie et à Amman pour examiner les indicateurs du secteur du locatif dans ces pays, étudier les opportunités de coopération et examiner la possibilité de transposer au Maroc les modèles de ces pays qui sont similaires. «Nous comptons également faire des suggestions pour réguler le marché suite à l’annonce par le gouvernement des 12 propositions destinées à régler le problème des 850.000 logements vacants, dont 165.000 sont destinés à la location», ajoute Bennani.

Les promoteurs immobiliers réclament, par la même occasion, l’abrogation de l’article 65 dans la loi de Finances 2009, relatif au paiement d’un supplément de l’IS par le vendeur d’un bien immobilier, assorti d’une majoration de retard et dépourvu de toute possibilité de recours. «Nous allons également faire des remarques au sujet du nouveau code de l’urbanisme. Dans le cas du logement social à faible VIT (valeur immobilière totale), nous demandons la péréquation pour la construction de logements destinés à la classe moyenne avec doublement de la surface, autrement dit, passer de 50 m2 ou 60 m2 à 100 m2 ou 120 m2», poursuit Bennani.

Par ailleurs, selon le promoteur immobilier, une étude est menée actuellement par le ministère de tutelle pour la classification et la définition des normes de standing, et un projet de charte d’éthique et déontologie est actuellement dans le pipe. Parallèlement à la loi 13-08 sur le locatif, le ministère de l’Habitat veut développer aussi l’intermédiation dans le domaine de l’immobilier. Pour cela, une nouvelle loi est en préparation. «Il s’agit de développer un autre niveau de professionnalisation du secteur, qui est une des composantes de l’environnement nécessaires à un bon fonctionnement de l’immobilier», affirme Chikr.

Le nouveau projet de loi, qui devra franchir le cap du conseil des ministres, réussira-t-il à réinstaurer la confiance entre bailleurs et locataires? «Même si le locatif devient intéressant, il faudra toujours veiller à l’exécution des jugements. Ces mesures auront un impact sur les logements vides, cela va contribuer à diminuer la crise du logement et à développer un secteur insuffisamment exploité», note Sekkat.

Pour l’exécution des évacuations des mauvais payeurs, la loi ne sera sûrement pas suffisante. A ce niveau, «il faut plutôt espérer que les tribunaux augmentent leur rendement comme dans toute autre relation contractuelle», suggère Chikr.
En clair, pour les propriétaires rien n’est encore acquis.

Hassan EL ARIF
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zgrita · VIP Amazigh Inscrit le: 14 Oct 2007 Messages: 1023

Habitat et Urbanisme
Des lois pour accélérer le contrôle
Relatifs au code de l'urbanisme et à la location, ces textes donneront un nouvel élan au secteur

La course contre la montre continue. Les dernières retouches pour accompagner les douze mesures annoncées par le gouvernement pour réguler le marché de l'immobilier avancent à un rythme accéléré.

Le « miracle » s'est même produit au niveau de la législation, car les choses s'activent et des projets de loi, longtemps mis en veilleuse ou bloqués, commencent à voir le bout du tunnel. En effet, le dernier conseil du gouvernement (12 juin) a adopté deux projets de loi importants pour le secteur et garants du succès des 12 mesures prônées par l'Etat. C'est le cas du fameux projet de loi 04-04 relatif au code de l'urbanisme qui a fait l'objet d'une grande polémique.

Elaboré dans le cadre de l'exécution des Hautes directives royales contenues dans le discours prononcé par Sa Majesté le Roi, le 25 mars 2004, à l'occasion du séisme qu'a connu Al Hoceima, ce projet de loi a fait l'objet de 147 ateliers organisés à travers le pays auxquels ont assisté plus de 6.000 personnes dont une grande partie de professionnels. Autant de discussions qui ont animé la scène durant plus de deux ans. «Presque chaque jour nous recevions des amendements concernant ce texte», nous a confié une source bien introduite au ministère de l'Habitat.

Ce projet de loi, en plus de son aspect organisationnel, a également un coté dissuasif afin de mettre un terme aux fraudes et dysfonctionnements. D'ailleurs, c'est ce qui lui a valu ce tollé de protestations qui a attardé son adoption.
«Les dispositions de ce projet de loi, qui a été déposé à la chambre des représentants depuis l'ouverture de la session du printemps 2004, ont fait l'objet d'un consensus et ont été intégrées dans le nouveau projet de code de l'urbanisme», souligne le département de Hejira. Maintenant que le bouclier est levé surtout après les derniers événements survenus (Lissasfa, Kénitra, etc.) et la volonté du gouvernement de freiner l'anarchie qui ont eu raison de la réticence de certains lobbyings, le texte devra être finalisé bientôt.

Alors, que prévoit ce projet de loi ? Il propose, notamment, l'extension de l'application du droit de l'Urbanisme à l'ensemble du territoire national, tout en reconnaissant un régime particulier aux communes de moins de 25.000 habitants.
Plus précisément, ce projet de loi s'articule autour de plusieurs points. Il fait obligation, à l'administration, de réserver à l'habitat social à faible coût au moins 20% des zones destinées à l'habitat, dans les plans d'aménagement. De plus, il simplifie les procédures de demande d'autorisation de construire et de lotir et réduit les délais d'instruction des dossiers et généralise l'intervention des professionnels dans toutes les phases de la construction et instaure un permis de démolir. Il fixe également les modalités d'intervention en matière d'habitat menaçant ruine et renforce, surtout, les sanctions pénales et civiles à l'encontre des contrevenants et responsabilise les fonctionnaires publics et les professionnels.

Le projet de loi conforte aussi le rôle du gouverneur en tant que premier responsable du contrôle de l'urbanisation et réduit le nombre d'intervenants. Une chose est sûre, le processus de révision et de modernisation du dispositif de l'urbanisme est enclenché. Le nouveau code permettra ainsi de mettre l'urbanisme au service du développement, ce qui devra, in fine, plaire à tout le monde.

Et le locatif ?
Le Conseil du gouvernement a également adopté un projet de loi relatif à l'organisation des relations contractuelles entre le propriétaire et le locataire concernant les locaux à usage d'habitation ou commercial. Ce dernier a pour objectif l'application du contenu de la stratégie gouvernementale visant à promouvoir le secteur de l'habitat pour location, à réhabiliter la confiance des investisseurs immobiliers, à faciliter l'accès au logement pour toutes les couches sociales, en particulier les nouveaux ménages, et à réduire le recours à l'habitat insalubre.

En effet, son application permettra à l'Etat de faire d'une pierre deux coups. D'une part, elle apportera une protection des biens locatifs, ce qui viendra à bout des réticences des propriétaires qui rechignaient à louer leurs logements par crainte de ne pouvoir jamais les récupérer. Ce changement d'attitudes aboutirait à terme à la relance du secteur de location qui est en déclin et qui est surtout boudé par les promoteurs immobiliers. «Au Maroc, il n'y a pas un seul promoteur immobilier qui est spécialisé dans la construction de logements destinés au marché locatif», ne cesse de s'indigner Ahmed Taoufik Hejira. Et d'autre part, cela permettra à l'Etat de faire aboutir sa nouvelle politique de contrôle du marché.

Car en appliquant la taxe sur les logements vacants, certains propriétaires basculeront peut-être vers la location afin de fructifier leur investissement. En tout cas, ce texte de loi, une fois appliqué, boostera inévitablement le marché locatif au Maroc qui sera plus réglementé et qui devra être accompagné par la mise en place d'une agence nationale d'intermédiation de location au Maroc.

Par Nadia Dref | LE MATIN
Publié le : 17.06.2008 | 14h47

Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5712 Localisation: Addis Abeba

Pour résorber le déficit en habitat économique et à coût moyen à Casablanca

Le Groupe Addoha lance deux chantiers de 15.000 appartements

Le Groupe Addoha réanime à nouveau le marché immobilier. Il vient d’annoncer un programme ambitieux de 15.000 appartements répartis entre l’habitat économique et l’habitat à coût moyen à Casablanca. Ce programme est scindé en deux projets qui seront commercialisés 200.000 DH pour ce qui est de l’habitat économique et entre 350.000 à 400.000 DH pour celui à coût moyen. Les responsables dudit Groupe ont tenu à préciser que ce programme vise à répondre à l’accroissement de la demande sur le marché et qui concerne toutes les couches sociales,

Le premier programme qui porte la dénomination «Ennahda» à Sidi Moumen est situé à la route Tit Mellil à proximité du Grand stade en phase d’édification. La plus grande tranche de ce projet est consacrée à l’habitat économique (1.800 unités) et sera commercialisée au prix référentiel de 200.000 DH. Les appartements seront composés de 2 chambres, un salon, une cuisine et un WC.

Dénommé «Dar Essalam», le deuxième projet sera édifié sur le territoire du quartier Oulfa (Lotissement Al Azhari). Il s’agit d’un grand programme mixte, mais sera caractérisé par la promotion d’un produit qui répond à la demande de la classe moyenne qui souffre de la baisse manifeste d’une offre répondant à son pouvoir d’achat.

Le projet Dar Essalam mettra sur le marché, des appartements de moyen coût proposés à un prix variant entre 350.000 à 400.000 DH. Le Groupe Addoha compte construire 10.000 unités au niveau de ce projet et réservera une partie au logement économique qui sera vendu à 200.000 DH(une seule chambre au lieu de deux en plus du salon, de la cuisine et du WC).

Contactée par « Libé », une source auprès dudit promoteur immobilier a souligné que la vente s’effectuera en toute transparence. L’acquéreur paiera une avance qui sera mentionnée dans son intégralité dans les documents de la vente définitive. Autrement dit, le paiement d’une partie en «noir» n’est pas toléré. De plus, ces deux projets sont ouverts, en ce qui concerne les appartements dont le prix ne dépasse pas les 200.000 DH, sur les crédits Fogarim qui pourra financer jusqu’à 100% du prix global de l’appartement.

A noter que le coût d’envoi de la commercialisation effective de ces deux projets a été donné il y a une semaine. Plus de 400 appartements ont été d’ores et déjà vendus dans chaque projet, ce qui démontre que la demande sur les produits immobiliers demeure importante. En d’autres termes, la demande existe et les principaux indicateurs immobiliers sont au vert. Le problème est que la demande est loin d’être satisfaite par l’offre sur le marché.

Le constat persiste par conséquent: La problématique de l’immobilier au Maroc est fort complexe. Les problèmes enregistrés actuellement dureront tant que les pouvoirs publics ne trouveront pas une formule magique de nature à permettre de résorber le déficit en logement économique et de moyen standing. Telle est la situation réelle d’un secteur, certes, florissant mais en proie à la spéculation foncière, au renchérissement des prix des matières premières, à la mauvaise appréhension de la question de l’offre et à l’inexistence d’un système de normes, de standards, de certification, de techniques de construction et d’organisation des métiers.

N’empêche que certains opérateurs sortent du lot et tentent tant bien que mal de répondre aux exigences du marché. Ils comptent, cependant, on peut les compter sur les doigts de la main. Et c’est incontestablement le Groupe Addoha qui présente plus de visibilité en annonçant encore une fois des projets immobiliers qui concernent aussi bien l’économique que l’habitat à coût moyen au niveau de la capitale économique du pays.

Par ailleurs, les statistiques du ministère de l’Habitat indiquent dans ce sens que le secteur de l’immobilier a connu une croissance en 2007. Mais tout dépend de l’angle de perception. Il en ressort notamment que le Maroc est appelé à produire 150.000 unités par an pour faire face à la demande exprimée par les 120.000 nouveaux ménages par an. Lequel défi ne peut être surmonté que par un véritable partenariat public-privé.

Au titre de l’année en cours, 25.529 nouvelles unités seront construites dont 11.028 unités par les es opérateurs privés. Ce nombre sera réparti en 24.482 en milieu urbain et 1.047 en milieu rural. Cette même année sera marquée par l’achèvement de la réalisation de 3.896 unités en milieu urbain et 300 en milieu rural.

Concernant la villa économique, elle connaît un intérêt grandissant de la part de la classe moyenne. Si la réalisation de 5.124 nouvelles unités dont 1.108 en partenariat avec le privé sera incessamment annoncée, plus de 3.166 vont être achevées dans les plus brefs délais.

Il ressort d’une étude réalisée pour le compte du ministère de l’Habitat et portant évaluation de l’article 19 de la loi des Finances que dans le cadre du programme de l’habitat économique (200.000 logements), 91.203 unités ont été construites. Il est signalé également qu’entre 2003 et 2007, le nombre d’appartements en cours de réalisation par le ministère de l’Habitat a atteint 939.000 en plus de la restauration de 284.000 appartements. Rien qu’en 2007, les unités construites ont atteint le chiffre de 333.000 appartements.

Mohamed Kadimi
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Immobilier
Enfin, la baisse du thermomètre

· Une correction technique du marché est inévitable, selon les experts

· Les premiers signes du ralentissement sont palpables

L’arbre ne peut pas monter jusqu’au ciel. Les professionnels de l’immobilier, interrogés dans ce dossier, font la même analyse de la situation actuelle du marché. La hausse des prix de ces dernières années est allée trop loin et ne reflète plus la valeur économique des actifs. Que la croissance des prix du mètre carré soit 5,6, voire 7 fois celle du PIB, on sort de toute logique économique. Les services du ministère des Finances (direction des études et des prévisions financières) viennent aussi de le rappeler avec fracas dans une récente note de synthèse du secteur.

A un moment ou à un autre, à moyen terme, prédisent les professionnels, il y aura une correction technique. Entendez: une baisse des prix, mais pas un effondrement. Juste une accalmie sur les tarifs du mètre carré. Dans l’entretien qu’il nous a accordé, le directeur général de l’Agence urbaine du Grand Casablanca, Allal Sekrouhi, arrive au même constat, mais tout en étant conscient qu’il n’y a pas de solution magique contre les excès de la spéculation.

L’un de ces excès tient, par exemple, à la situation dans laquelle se trouve une frange des ménages appartenant à la classe moyenne. Malgré une capacité d’endettement intacte et un apport personnel, bien d’entre eux se retrouvent piégés et subissent, de fait, une éviction du marché. Ils ne peuvent pas acheter un appartement qui correspond à leur standing car inaccessible, et ils ne peuvent non plus acheter beaucoup plus bas car le confort est en dessous de leurs aspirations.

L’ouverture promise de nouvelles zones à l’urbanisation devrait peut-être permettre de contenir l’emballement des tarifs à Casablanca, l’une des régions où l’on observe ce phénomène à cause des prix qui ont atteint des proportions «inexplicables». Le patron de l’Agence urbaine parle de 25.000 hectares -dont 20% dédiés aux activités économiques- qui seront mis à disposition des promoteurs.

Plusieurs indices corroborent la baisse du thermomètre sur le marché. A Marrakech par exemple, des promoteurs qui ont cru «qu’il suffisait d’y aller» enregistrent les premières méventes de leurs programmes. Sur certains segments, la baisse des prix serait de 15% par rapport aux niveaux de l’été 2007. La demande solvable plafonne. L’animation du marché souffre par ailleurs des difficultés économiques en Europe, important pourvoyeur de la clientèle non-résidente qui investit dans l’immobilier au Maroc.

Cette nouvelle situation contraint les promoteurs à revoir leurs arguments de vente. L’écosystème des services qui se greffent à un programme est aujourd’hui un élément fondamental pour placer un produit. Une piscine, un service de syndic et de sécurité digne de ce nom constituent un smig exigé par le client. Sans ce minimum, le promoteur doit alors concéder un gros effort sur les prix pour vendre son programme.

L’autre indice de cette accalmie du marché est à observer dans le tassement de la croissance des crédits aux particuliers au cours des trois premiers mois de l’année. Il semble que les mises en garde de la Banque centrale commencent à produire des effets. Les notaires, en première ligne dans les transactions immobilières, confirment le ralentissement de l’activité dans leurs études, notamment sur les catégories de logements haut et moyen standing (tout étant relatif).

A surveiller, enfin, l’évolution du marché du locatif qui donne la tendance du marché de l’immobilier. Dans le moyen et haut standing, le meublé gagne du terrain au point qu’il est devenu presque impossible de louer un appartement nu. La location bénéficie d’un régime fiscal très attractif, régime peu connu du reste, et qui ne suffit pas pourtant à pousser au civisme fiscal. Les loyers sont, dit-on, un des gros foyers de l’évasion fiscale.

"Les professionnels, à travers leur fédération,
réfléchissent sur un moyen de définir une grille de
critères de classification de standing. Il faut espérer qu’il ne s’agit pas que d’une déclaration d’intention".

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Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5712 Localisation: Addis Abeba

Immobilier
Logement principal, secondaire: Les impôts à régler

· 4 taux de la taxe d’habitation en vigueur

· Paquet d’exonérations sur le revenu locatif

AVANT d’acquérir un appartement ou une villa, il convient de connaître les règles fiscales. En gros, vous serez confrontés à trois situations. Soit le bien immobilier est destiné à l’habitation principale, soit à la résidence secondaire ou à la location. Dans les 3 cas de figure, le régime fiscal sera différent.

Dans le cas où le bien immobilier est utilisé comme habitation principale, il sera soumis à la taxe d’habitation (l’ancienne taxe urbaine) et à la taxe de services communaux (l’ancienne taxe d’édilité) sous certaines conditions.

Dans les 2 situations, la base imposable est assise sur la valeur locative, elle-même déterminée par voie de comparaison par une commission de recensement. «La valeur locative est fixée d’après la moyenne des loyers pratiqués pour les habitations similaires situées dans le même quartier», confirme Mahat Chraibi, Senior Tax Manager au sein d’Alleance Advisory Maroc, membre du réseau international PricewaterhouseCoopers. Celle-ci est révisée tous les cinq ans de 2%. Pour toute construction nouvelle, affectée à l’habitation principale, vous bénéficierez d’une exonération de 5 ans à compter de l’année suivant celle de l’achèvement. Elle correspond en général à la date de la délivrance du permis d’habiter.

Par ailleurs, la loi prévoit un abattement de 75% sur la valeur locative de l’habitation principale du propriétaire. Le statut d’habitation principale s’applique également lorsque le logement est habité par le conjoint, les ascendants ou les descendants directs au premier degré. Le même statut s’applique aux Marocains résidents à l’étranger, pour le logement qu’ils conservent à titre d’habitation principale au Maroc, occupé à titre gracieux par le conjoint, les ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré. Le barème de la taxe d’habitation comprend 4 taux (0%, 10%, 20% et 30%), suivant la tranche de valeur locative annuelle.

Concernant la taxe de services communaux, l’ex-taxe d’édilité, le législateur est moins généreux. Aucune disposition ne prévoit l’exonération quinquennale à l’inverse de la taxe d’habitation. Le tarif est fixé à 10,5% pour les biens situés dans le périmètre des communes urbaines, des centres délimités, des stations estivales, hivernales et thermales et 6,5% dans les zones périurbaines.

Second cas de figure, le logement est affecté à la résidence secondaire. Il sera soumis dans les mêmes conditions à la taxe d’habitation et à la taxe de services communaux à l’exception de l’exonération quinquennale et de l’abattement de 75% sur la valeur locative concédée à l’habitation principale.

Enfin, lorsque le bien immobilier est mis en location. Ce dernier ne sera donc pas soumis à la taxe d’habitation. En revanche, il supportera la taxe de services communaux appliquée aux immeubles bâtis et aux constructions de toute nature. La base de calcul est assise sur le montant global des loyers. Concernant les revenus locatifs, il faut distinguer: la location nue et la location en meublé.

Dans le premier cas, le revenu de la location sera assimilé à un revenu foncier, lorsqu’il n’entre pas dans la catégorie des revenus professionnels. Il sera donc frappé de l’impôt sur le revenu, catégorie revenus fonciers. «La valeur locative des immeubles que les propriétaires mettent à titre gracieux à la disposition de leurs ascendants et descendants, sous réserve qu’ils soient affectés à l’habitation des intéressés, est exclue du champ d’application de l’impôt sur le revenu», précise Chraibi.

Et d’ajouter, «le Code général des impôts prévoit une exonération triennale pour les revenus de la location des constructions nouvelles et additions de construction, à compter de l’année suivant celle de l’achèvement». En l’absence d’exonération ou au-delà de celle des 3 ans, le revenu foncier brut sera constitué par le montant brut total des loyers. Le montant ainsi obtenu est augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations. Il est diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte du locataire.

Le revenu net imposable est obtenu en appliquant une déduction de 40% sur le montant du revenu foncier brut. Notez enfin que location nue, considérée comme un acte civil, est hors champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée.
Dans la seconde situation (la location en meublé), les loyers relèvent de la catégorie des revenus professionnels. De fait, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, d’après le régime du résultat net réel, sauf option pour un autre régime. «Contrairement à la location nue, l’activité de location en meublé est soumise à la TVA ainsi qu’à la taxe professionnelle», rappelle la Senior Tax Manager.

Faut déclarer!

QUELLE que soit la nature du revenu de la location d’une année, il doit être déclaré avant le 1er avril de l’année suivante. Dans le cas de perte de loyers établie par le contribuable, celui-ci peut obtenir une réduction ou décharge de l’impôt afférent aux loyers non recouvrés.

Impôt/immobilier: Avis d’expert

La fiscalité est un aspect essentiel à prendre en compte lors de l’acquisition d’un logement. Plusieurs situations se présentent. Mahat Chraibi, Senior Tax Manager au sein d’Alleance Advisory Maroc, membre du réseau PricewaterhouseCoopers, apporte ses précisions d’expert.

- Plus-value sur cession: Comment calculer?

- La plus-value réalisée par une personne physique qui n’agit pas dans le cadre d’une activité professionnelle, à l’occasion de la vente d’un logement, sera considérée comme profit foncier pour l’application de l’impôt sur le revenu. Le profit net imposable correspond à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition (le prix d’acquisition ainsi obtenu est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l’année d’acquisition, calculé par l’administration sur la base de l’indice national du coût de la vie). Le profit net imposable est soumis à l’impôt sur le revenu, au taux de 20%, libératoire. Le montant de l’impôt ne saurait être inférieur à une cotisation minimale de 3% du prix de vente.

- La déclaration des profits immobiliers doit être déposée par le cédant dans les 30 jours (depuis le 1er janvier 2008) qui suivent la cession, en même temps que le versement de l’impôt. Il y a lieu de noter que le Code général des impôts a prévu des exonérations en matière d’impôt sur le revenu, catégorie profits fonciers, notamment celle du profit sur la cession d’un logement occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale pendant au moins 8 ans au jour de la cession (une période de vacance de 6 mois est accordée pour la réalisation de l’opération de cession). L’exonération est également accordée au terrain sur lequel est édifié la construction dans la limite de 5 fois la superficie couverte. Parmi les cas d’exonérations, on trouve également celui des cessions à titre gratuit effectuées entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs. D’autres cas d’exonérations sont prévus.

- Construction à soi-même: Il faut déclarer la TVA

- Le Code général des impôts soumet à la TVA les livraisons à soi-même portant sur les opérations de travaux immobiliers. L’imposabilité à la TVA de ces opérations pour une personne physique vise à rétablir l’égalité de taxation entre les personnes qui «se font construire» le bien dans le cadre d’un contrat clés en main et celles qui le construisent elles-mêmes, en faisant appel à différents corps de métiers.

La pratique de ces opérations considère, en l’absence de toute cession ou opération équivalente, que le redevable est censé, par une sorte de pure fiction fiscale, «se livrer à lui-même» le bien.

Le CGI exonère de TVA les livraisons à soi-même de constructions dont la superficie couverte n’excède pas 300 m2, effectuées notamment par une personne physique, à condition que la construction porte sur une unité de logement indivisible et autorisée. Elle doit obligatoirement être affectée à l’habitation principale de l’intéressé pendant une durée de 4 ans à compter de la date du permis d’habiter ou de tout autre document en tenant lieu. Selon la position administrative, cette superficie exclut les vides tels que les terrasses, cours, balcons et patios…

Par ailleurs, en cas de cession au cours de la période de 4 ans, la situation est régularisée eu égard à la TVA. La régularisation s’effectuera sur la base du prix de cession diminué de la valeur actualisée du terrain. Les TVA déductibles figurant sur les factures produites seront imputées sur le montant de la taxe due. En cas de location, la régularisation de la TVA se fera sur la base du prix de revient de la construction et à défaut par application d’un barème fixé par voie réglementaire, en fonction de l’indice du coût des divers éléments entrant dans la construction.

Propos recueillis par
My Ahmed BELGHITI
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Infrastructures
Les «villes nouvelles» pour oublier les cités-dortoirs

· Trois opérations majeures dans les régions de Rabat et Marrakech

· Au moins 120.000 ménages appelés à se déplacer

· Favoriser la mixité sociale et combattre l’habitat insalubre

Tamesna, Tamansourt, Bab Zaër, les noms de trois «villes nouvelles» qui vont apparaître sur la carte du Maroc. Derrière ce concept, l’idée est de créer des centres urbains autonomes ou des villes-satellites aménagées à la périphérie de grands centres urbains (Marrakech et Rabat) afin d’alléger la pression sur ces villes.

La création des «villes nouvelles» obéit à un double impératif: faire face aux besoins croissants des populations en matière d’habitat et contribuer à l’éradication des bidonvilles. Selon les responsables qui ont tiré les leçons des erreurs des programmes antérieurs, notamment à Casablanca, les villes nouvelles ne doivent pas ressembler à des cités-dortoirs. Elles seront dotées d’un maximum d’infrastructures et d’équipements collectifs: administrations, écoles, dispensaires, mosquées et complexes sportifs. Elles seront par ailleurs connectées aux réseaux de transport urbain afin de favoriser la mobilité des habitants, condition sine qua none pour y créer aussi un minimum d’activité économique, et portant comme une source de revenu pour les résidents. Pas question donc de refaire d’immenses cités-dortoirs avec ce que cela suppose comme risques sociaux.

Les premières opérations d’aménagement des villes-satellites ont été lancées à Marrakech et Rabat. A en croire les prévisions du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, d’autres suivront à Tanger, Tétouan et Agadir. La ville-satellite près de Marrakech, Tamansourt, abritera 40.000 logements dont plus de la moitié de type HLM capables d’accueillir 200.000 habitants. La nouvelle ville de Tamansourt et son écosystème nécessitera la bagatelle de 10 milliards de dirhams. L’avantage est donc de diversifier et d’élargir l’offre en proposant des prix bien plus bas que ceux pratiqués à Marrakech intra muros.

Réalisés dans le cadre d’un partenariat public-privé sur une superficie de 175 ha, les travaux à Tamansourt avancent plus rapidement que prévu. «C’est un projet qui respecte minutieusement le chronogramme», indique-t-on auprès des responsables du ministère de l’Habitat. En 2007, à peine deux ans après son lancement, la ville-satellite de Marrakech accueillait ses premiers habitants et au total 300 ha de villas économiques (499 résidences) ont été livrées.

Après la ville ocre, c’est au tour de Rabat d’abriter dans sa banlieue une nouvelle ville-satellite, Tamesna. La cité est édifiée sur une superficie de 860 ha et devra accueillir quelque 250.000 habitants. Comme pour Tamansourt, c’est le holding Al Omrane qui est en charge de ce projet dont le coût global est estimé à 15 milliards de dirhams. Sur les 52.000 logements programmés, 10.000 unités seront destinées aux ménages à faibles revenus.

La nouvelle ville en cours de réalisation à Sidi Yahya Zaër couvrira 30% du déficit global de la région en matière d’habitat estimé à 171.000 unités à l’horizon 2015, selon Mohamed Benyahia, directeur de Tamesna. Les 42.000 restants sont des standings variés et hiérarchisés afin de favoriser la mixité sociale. Par ailleurs 70 ha seront dédiés aux activités génératrices de revenus, une solution pour ne pas transformer Tamesna en une ville-dortoir. Elle sera équipée aussi d’un campus pour l’enseignement supérieur. L’aspect environnemental est aussi présent. Outre la forêt avoisinante, 120 hectares sont réservés à la création de parcs et d’espaces verts.

Tamesna ne sera pas la seule ville-satellite de la capitale, une autre, verte cette fois, recevra ses premiers habitants en 2010, baptisée Bab Zaër. Le projet s’étend sur un domaine agricole de 3.000 hectares dans la commune de Oum Azza. A moins de 30 kilomètres de Rabat, Bab Zaër sera une ville «idéale», loin des modes standardisés. A terme, en 2030, près de 82.000 personnes devront y vivre. Etudes de marché, études urbaines et architecturales, études financières et contrôle qualité, le tout chapeauté par la société d’aménagement de Bab Zaër (SDBZ).

Ancrée dans une conception écologique dans la gestion urbaine, cette ville aura une faible densité globale d’habitants et respectera sa connotation rurale. «Il y aura beaucoup de verdure, pas de barre de béton ni d’immeubles de plus de quatre ou cinq étages», affirme un cadre travaillant sur le dossier. Bab Zaër autorisera l’agriculture urbaine intégrée et sera dotée de tous les équipements collectifs nécessaires.
L’eau sera obtenue grâce à un système de rétention, de récolte des eaux de pluies, de drainages superficiels et de recyclages.

L’électricité verte sera épaulée par le solaire qui servira à la production domestique de l’eau chaude sanitaire ainsi qu’à l’éclairage public. Un partenariat public/privé inédit au Maroc, selon les promoteurs. Déjà en 1996, le projet Sala Al Jadida inaugurait la politique des nouvelles villes au Maroc. L’ensemble du parc de logement comprenant 15.096 logis, en grande partie sociaux, a été réalisé. La capitale accapare ainsi la majorité des nouvelles villes-satellites. Rabat était à l’étroit, ces nouvelles villes vont lui permettre de «respirer».

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Amzil de Addis Abeba

zgrita · VIP Amazigh Inscrit le: 14 Oct 2007 Messages: 1023

Habitat : Taxer la vacance

L’habitat restera un grand problème au Maroc auquel il manque 1 million de logements chaque année. Le ministère concerné a pris quelques mesures et en a préparé d’autres pour le gouvernement. Si tout va bien, plein de choses devront changer.

SELON Abderrahmane Chorfi, le directeur général de l’Urbanisme, de l’architecture et de l’aménagement du territoire, 98,9 milliards de DH ont été investis dans l’habitat en 2007 contre 58,9 en 2002, soit une hausse de 67,9%. Ces investissements ont permis la création de 839.000 postes d’emploi en 2007 contre 632.000 en 2002. Par ailleurs, le nombre d’unités d’habitat social réalisées en 2007 est estimé à 121.000 (45.000 en 2002). Toutefois, le déficit en logement persiste et se chiffre à un million d’unités à fin 2007. Le ministère voudrait ramener ce déficit à 500.000 unités en 2012. Une stratégie a été établie en 2002 à cette fin.

Le directeur a évoqué, lors d’une rencontre à la Chambre britannique de commerce, les principales mesures prises par le ministère pour la régulation du marché foncier. Ces mesures concernent notamment l’accélération du rythme d’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation à travers les documents d’urbanisme à raison de 100 documents par an, la mise en œuvre des dispositions du nouveau code de commercialisation pour cibler les ménages concernés et lutter conte la spéculation, le doublement du rythme de production du GAO au cours de la période 2008-2012 par rapport à la période 2003-2007, le respect des délais des dérogations accordés et la concentration des efforts de l’Etat pour les orienter en faveur des catégories sociales démunies (nouveau produit 140.000 DH).

Pour A. Chorfi, ces mesures concernent aussi la nécessité d’accorder davantage d’intérêt aux besoins en logement de la classe moyenne pour réguler le marché de l’immobilier et éviter le recours de cette classe aux produits destinés aux catégories sociales pauvres, la dynamisation du secteur locatif pour qu’il participe à l’assouplissement du marché immobilier, la mise en place des normes minimales de l’habitat social et l’adoption du code de l’urbanisme. A l’heure qu’il est, le code en question est au secrétariat de gouvernement, il pourrait être soumis au parlement lors de sa session d’automne 2008. Si tout va bien. Le ministère a élaboré également un texte de loi pour le locatif qui sera soumis au conseil de gouvernement dans les prochains jours. Il étudie par ailleurs, la possibilité de la mise en place d’une taxe sur les logements vacants, dont le nombre est estimé à 800.000 unités à travers le Royaume.

Le responsable a également rappelé les grandes lignes du programme d’action 2008-2012 portant en particulier sur la poursuite du programme « Villes sans bidonvilles », l’accélération du rythme de démolition des baraques à 50.000 annuellement, le lancement d’un nouveau programme d’habitat menaçant ruine, la réalisation du premier programme prioritaire d’habitat à faible valeur immobilière temporaire VIT (140.000 DH) bénéficiant de l’exonération fiscale et destiné aux catégories sociales dont le revenu ne dépasse pas 1,5 SMIG, la réalisation du nouveau programme d’habitat dans les provinces du Sud (70.000 unités) et l’ouverture de zones d’urbanisation nouvelles en partenariat avec les collectivités locales concernées.

Si avec tout cela, les prix restent élevés, c’est que la spéculation aura été la plus forte.

Le Reporter
Hakim Arif
Mis en ligne le juin 2008