Habitat et Foncier

Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5762 Localisation: Addis Abeba

FNPI: Nouveau président

Le conseil d’administration de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers a élu son nouveau président, en la personne de Youssef Iben Mansour, de Mouline Etifoncia. Rappelons que, la semaine dernière, le CA avait contraint son ancien président, Miloud Chaâbi, à la démission suite aux attaques de ce dernier contre l’un des membres de la Fédération, le groupe Addoha de Anas Séfrioui, et surtout contre la politique de l’Etat de soutien aux promoteurs.

C’est pour cette raison que le Conseil a tenu à envoyer un message clair au gouvernement: «Les membres du conseil réitèrent leur volonté de consolider et pérenniser (…) leur partenariat avec le secteur public, dans le cadre de la politique d’encouragement et d’incitations initié par le gouvernement de Sa Majesté».

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Industrie du béton: Encore trop d’informel

· Une semaine dédiée à «la préfa»

· Pas de certification efficace, et vide juridique

ON utilise souvent les expressions «dur comme du béton» ou «dossier en béton» comme synonymes de solidité. Cependant, quand on parle de l’utilisation du béton dans le bâtiment, le matériau perd de sa résistance et on pense tout de suite au drame de Kenitra. C’est pour traiter de la question de la qualité du béton marocain que le Cetemco (Centre des techniques et matériaux de construction) a organisé une semaine de la «préfa» du 09 au 17 juillet derniers à la délégation du ministère de l’Industrie et du Commerce de Casablanca. Selon le jargon utilisé par les industriels du secteur, «préfa» signifie «industrie du béton».

Cette industrie, constituée des usines fixes qui fabriquent des constituants destinés au bâtiment, aux infrastructures et à l’assainissement, met une grande variété de produits sur le marché au Maroc. A travers la semaine de «la préfa», tout le processus de fabrication du béton a été décortiqué par les professionnels du Cetemco, qui s’étaient auparavant rendus sur plusieurs sites de production avant de dresser un bilan général de la situation. L’événement a ensuite été clôturé par une rencontre-débat intitulée «Comment l’industrie du béton traite-t-elle ses problèmes de fabrication?».

Durant la présentation, Jacques Bresson, ingénieur et membre des experts associés au Cetemco, a dénoncé les dérives de la production du béton au Maroc. «De nombreux problèmes minent le processus de fabrication: des matières premières à problème, un cycle de malaxage insuffisamment maîtrisé, un procédé de moulage encore artisanal et un climat trop chaud qui accélère la solidification du béton le rendant sujet aux fissures et à la porosité», affirme-t-il.

Pour Saïd Bouanani, directeur général du Cetemco, la chose la plus importante à faire est de protéger le marché et la production contre l’informel. Selon lui, seule une certification des produits permettrait de rehausser la qualité du béton marocain et d’améliorer sa productivité. En effet, aucune certification efficace du produit béton n’existe encore au Maroc et la réglementation nationale souffre d’un grand vide juridique en la matière bien que des projets de lois soient actuellement en étude.

Un secteur aussi concurrentiel que le béton avec ses 380 unités de production, générant 11.000 emplois et quelque 7 milliards de chiffre d’affaires, mériterait pourtant que l’on s’y penche plus sérieusement. Rappelons que le béton est le matériau de construction le plus répandu dans le monde. Sa production mondiale annuelle est estimée à 7 milliards de tonnes.

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Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5762 Localisation: Addis Abeba

Politique foncière de l’Etat
Jettou: «Sur le foncier, j’assume!»

· Affaire Chaâbi: «Aucun projet n’a été traité hors procédure»

· «Assurer le décollage de l’économie était l’objectif suprême»

· A mon avis, l’Etat doit continuer

«JE ne regrette rien, j’assume tout et si c’était à refaire, je referai exactement la même chose». C’est en ces termes que Driss Jettou, l’ancien Premier ministre, démarre sa rencontre avec la presse nationale, à son domicile, le mardi 22 juillet 2008. C’est sa première sortie médiatique après sa retraite des affaires politiques.«Je suis encore tenu par le devoir de réserve sur pas mal de dossiers», tient-il à préciser. «Si aujourd’hui j’ai décidé de parler, c’est parce que j’ai senti nécessaire d’éclaircir la politique menée par le gouvernement sous mon mandat en matière d’aide à l’investissement, et plus particulièrement en ce qui concerne l’attribution de terrains», explique Jettou.

L’ancien Premier ministre intervient, en effet, suite au débat soulevé par Miloud Chaâbi autour de la gestion que fait l’Etat de son foncier. Ce dernier est accusé de favoritisme. Un document du ministère des Finances (dont Jettou n’a pas parlé) montre que l’ensemble des terrains accordés dans le cadre de la promotion des investissements s’élève à plus de 21.000 ha, répartis entre l’habitat, le tourisme et l’Industrie. L’habitat s’accapare la part du lion avec 13.000 ha.

«Aucun dossier d’investissement n’a été traité hors la procédure prévue par la loi à cet effet», insiste Jettou. Les investissements dont le montant dépasse les 200 millions de DH font l’objet d’un traitement spécial au niveau central de l’Etat «pour les faire bénéficier des avantages particuliers: réduction de TVA, terrains offerts ou à prix compétitifs, etc. (selon la Charte des investissements de 1995)». C’est la commission des investissements qui est chargée d’étudier ces projets. Driss Jettou assure que «tous les dossiers sont passés par le filtre de cette commission et que les débats ont été à chaque fois longs et intenses, quel que soit la nature de l’investissement». Il ajoute que «l’opérateur n’est pas obligé de passer ce grand oral s’il ne demande aucun avantage à l’Etat».

Sur la question des terrains «bradés», Driss Jettou, toujours aussi convaincu, affirme que «le rôle de l’Etat n’est pas de créer la spéculation. Ainsi, doit-il tout faire pour stabiliser les prix, notamment par le biais de la mise à disposition de terrains supplémentaires à des prix compétitifs». «Toute hésitation dans ce sens de la part du gouvernement ferait nécessairement le jeu des spéculateurs», estime-t-il. «Le Maroc n’a pas de problème de foncier, il a un problème de projets», insiste l’ancien Premier ministre.

Un petit effort de retrospective s’imposait à Jettou pour défendre le bien-fondé de la vente de terrains à 50 ou 100 DH le m2. «L’ambition de l’Etat était de résoudre rapidement le problème du logement et de l’habitat insalubre. Pour les secteurs touristique et industriel, il était également question de donner un coup de pouce significatif pour favoriser le décollage de ces deux secteurs stratégiques». Ce sont en effet des secteurs qui figurent sur la liste des priorités fixées par le Roi dans sa lettre relative à la gestion déconcentrée des investissements adressée le 9 janvier 2002 à Abderrahmane El Youssoufi, alors Premier ministre.

«Ces terrains ne valaient pas plus que ces prix-là à l’époque. C’est grâce à l’interventionnisme de l’Etat et à ce choix de favoriser l’investissement à travers la mise à disposition de foncier bon marché que des destinations comme Marrakech, Tanger, Saâdia, El Jadida, Essaouira… sont devenues attractives aujourd’hui et ont vu leur foncier prendre considérablement de la valeur». Juger les choix d’hier en partant des données d’aujourd’hui n’est donc pas la bonne démarche.

«Nous ne faisions pas la fine bouche. Tous les projets, marocains ou étrangers, ont été servis pour peu qu’ils aient tenu la route», poursuit Driss Jettou. «Nous nous disions, c’est une fenêtre qui s’est ouverte, il faut l’exploiter au maximum parce qu’elle peut se refermer à tout moment». L’ancien Premier ministre fait allusion à la conjoncture favorable dans laquelle se trouvait l’économie mondiale, notamment le tourisme et l’industrie. Chercher à capter les capitaux mondiaux et à encourager les opérateurs nationaux était donc de bonne guerre, surtout que les autres pays concurrents n’étaient pas nécessairement moins généreux en termes d’avantages de toute nature.

Pour Driss Jettou, «les résultats sont satisfaisants, dépassant même toutes les prévisions». «Sans cela, nous n’aurions pas eu un taux de chômage inférieur à 10% pour la première fois dans l’histoire moderne du pays. Le budget de l’Etat n’aurait pas connu en 2007, et pour la première fois depuis l’Indépendance, un excédent, alors que, même en pleine période de privatisations, il affichait un déficit dépassant les 4%», poursuit Jettou. La liste des sauts qualitatifs ne s’arrête pas là. L’ancien Premier ministre cite aussi la croissance qui a changé de pallier pour tourner autour de 6% au lieu de 3% auparavant.

Cette volonté déterminée à promouvoir l’investissement n’aurait-elle pas pu s’effectuer en procédant à des appels d’offres qui valoriseraient mieux le foncier de l’Etat? En réponse à cette question, Driss Jettou tient à affirmer un principe de base: «La loi n’oblige pas le gouvernement à procéder exclusivement par appels d’offres et aucun exécutif dans le monde ne voudrait se lier les mains en instaurant une telle disposition». Il va plus loin en précisant que «pour attirer certains opérateurs, les terrains ont été non seulement offerts, mais l’Etat a pu prendre en charge l’assainissement, l’eau et l’électricité, voire même la mise en place d’une voie ferrée dédiée. C’est le cas notamment de Renault-Nissan à Tanger, de Fruit Of The Loom à Témara ou encore Somitomo (câbles électriques) à Kénitra.

En revanche, pour les stations du plan Azur, l’Etat a préféré procéder par appels d’offres, vu l’importance des chantiers».

Quant à l’habitat, dans le cadre du programme 100.000 logements, «tout a été cédé au même prix, celui des appels à manifestation. Même les projets de construction de plus de 5.000 logements qui font l’objet de convention de gré à gré, se sont vu appliquer les prix issus des appels à manifestation».

«Il est nécessaire de tirer les enseignements du débat actuel. Le système est forcément perfectible mais l’Etat ne doit en aucun cas faire marche arrière sur sa politique d’encouragement à l’investissement ou de stabilisation des prix. Les terrains n’ont de valeur que par les projets qu’ils abritent et, au Maroc, le foncier, ce n’est pas cela qui manque», tels sont les mots de la fin de Driss Jettou. C’est bien clair, l’ancien Premier ministre ne regrette strictement rien.

Foncier: la Cnuced s’en mêle

DANS un rapport achevé en 2007, qui n’a pas encore été rendu public et dont L’Economiste détient copie, la Conférence des Nations-unies sur le commerce et le développement (Cnuced) affirme que «le foncier économique au Maroc est un obstacle majeur à l’investissement tant étranger que national». Ainsi, parmi les problèmes les plus importants identifiés, on trouve «le coût élevé de certains terrains industriels et le manque de terrains disponibles».

A côté de ces deux obstacles, figure aussi une liste de problèmes: «la très faible couverture en matière d’immatriculation au cadastre, l’ancienneté des textes, la multiplication des statuts et des régimes, les difficultés d’identification du propriétaire réel du terrain, la multiplication des interlocuteurs, la spéculation et les procédures lourdes».
L’organisation onusienne recom- mande dans son rapport de «lever les obstacles relatifs au foncier». Il s’agit de «rendre accessible la base de données des terrains domaniaux de l’Etat à tous les intervenants publics en matière d’investissement (CRI, etc.)».

Pourquoi pas à tout le monde, tout simplement? Aussi, «le patrimoine foncier de l’Etat doit être réservé à la création de zones industrielles ou touristiques». L’habitat n’est pas mentionné. La Cnuced recommande aussi la création d’une autorité de régulation du foncier «afin d’assurer une visibilité et une volonté claire à long terme».

Nabil TAOUFIK
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Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5762 Localisation: Addis Abeba

Relogement
Les sinistres campements Al Wahda à Laâyoune définitivement détruits
Près de 10.000 baraques éradiquées, et plus de 40.000 personnes, venues s'inscrire en 1992 sur les listes électorales de la Minurso, bénéficient, désormais, d'un logement décent, et confirment leur marocanité
Publié le : 27.07.2008 | 14h05

L'un des derniers vestiges anachroniques qui relevait jusqu'ici de la vie urbaine à Laâyoune vient de disparaître, emportant avec lui de sinistres souvenirs. Et c'est un symbole.

Ce n'est pas seulement un symbole urbain, c'est l'expression politique même qui est aujourd'hui à l'histoire des provinces du Sud ce qu'une confirmation populaire est au Maroc.

Il s'agit en l'occurrence de la dernière habitation insalubre, disons la dernière baraque des campements Al-Wahda, désormais de sinistre mémoire qui a été détruite samedi lors d'une cérémonie officielle à laquelle a pris part une délégation gouvernementale, composée de Chakib Benmoussa, ministre de l'Intérieur, Ahmed Taoufiq Hejira, ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'espace, Khalli Henna Oul Errachid, président du Conseil royal consultatif pour les affaires sahariennes (CORCAS), M'Hamed Dryef, wali de la région de Laâyoune-Boujdour-Sakia-El-Hamra, et Ahmed Hajji, directeur général de l'Agence du Sud.

L'opération de samedi- par sa portée symbolique- entérine et met un terme en vérité à un processus entamé il y a déjà trois mois par la wilaya de Laâyoune, lequel processus a permis l'éradication de près de 11.000 habitations insalubres.

En application des hautes instructions royales, il a été accompagné également par la mise en œuvre d'un programme de recasement global, en vertu duquel tout ménage recensé et en possession d'une attestation se voit attribuer à titre gratuit un lot de terrain de 120 m2 (R+2) et d'un apport financier supplémentaire de 32.000 DH. Dans le même ordre d'idées, la wilaya a offert aux ménages la possibilité de bénéficier de lots de terrains pour construire de nouvelles maisons sur de nouveaux sites dans la ville de Laâyoune, contribuant à éradiquer de manière définitive tout habitat insalubre.

Autrement, le recasement des habitants du campement Al-Wahda a été étendu au reste de la ville, et d'autres sites et quartiers se trouvent ainsi concernés par cette opération comme aussi d'autres ménages.

Le processus de recasement des habitants des campements Al-Wahda a été mis en œuvre en 2007. C'est un programme d'une grande envergure auquel les responsables de la région de Laâyoune se sont attelés avec détermination.

Les campements de l'unité

Al-Wahda illustrent une dimension quasi politique dans la mesure où ils sont nés et se sont installés comme une génération spontanée en 1991 pour abriter les Marocains d'origine sahraouie conviés alors à s'inscrire sur les listes électorales en vue du référendum prévu, mais devenu caduc, par les Nations unies. Ces citoyens marocains provenaient de toutes les villes du Royaume et s'étaient regroupés alors dans ces camps dans l'attente d'être inscrits sur les listes électorales de la Minurso (Mission des Nations unies au Sahara) et exprimer, si vote il y aurait, leur marocanité.

En réalité, ce qui devait durer quelques semaines et se limiter à un court séjour, s'est prolongé quelque dix sept ans ! Le temps d'une génération nouvelle, une autre destinée en somme pour la grande majorité des Marocains d'origine sahraouie venus à Laâyoune accomplir en principe leur devoir de citoyens. Parce que les autorités les prenaient totalement en charge, de nombreuses familles ont préféré rester sur place et se sont implantées dans les campements, leur nombre atteignant les 40.000 personnes.

Avec l'opération de démolition des campements et de recasement de leurs habitants, près de 1000 ménages, soit plus de 40.000 personnes qui retrouvent un logement décent et digne de leur volonté. Ils ont été répartis sur trois sites implantés à Laâyoune : Madinat al-Wahda; Madinat al-Wifaq et le quartier du 25 Mars.

La dimension politique de cette opération de relogement n'échappe à personne, tant il est vrai qu'elle signifie d'une part la caducité consécutive et du recensement et du référendum prévus par l'ONU, et d'autre part la preuve par deux de l'attachement des Sahraouis marocains à leur mère patrie et le choix qu'ils ont fait de s'inscrire dans la dynamique de développement mise en œuvre dans les provinces du Sud.

C'est une manière, leur manière de «voter Maroc», c'est leur « référendum» en quelque sort ou, mieux encore, l'expression de leur autodétermination. Voici donc un long épisode achevé, une grande page tournée conformément à la volonté de Sa Majesté le Roi et grâce aussi à l'engagement des autorités de Laâyoune qui ont su, avec pertinence et lucidité, mener un laborieux processus à son terme.

La destruction du dernier bastion bidonvillois de Laâyoune donne en réalité la mesure des ambitions de la ville et de la province. Et surtout elle trace le nouveau visage urbain de cette région. La politique menée par les autorités reposent sur deux axes : l'éradication de l'habitat insalubre et, parallèlement, la réponse aux besoins en logements exprimés.

Il s'agit d'une restructuration de la politique de logement au niveau de toute la région, consistant en l'éradication des tissus d'habitat insalubre dans leur totalité et, au-delà de la réponse efficace qui a été apportée, d'une vision à plus ou moins long terme pour relever le défi de l'accroissement démographique sur une période de 10 ans. Et dans cet esprit, deux pôles urbains intégrés sont créés, étalés sur quelque 930 hectares, équipés d'infrastructures socio-éducatives et répondant aux besoins d'un parc global de logement de près de 51.000 unités en faveur d'une population estimée à 250.000 habitants.

Les annales de l'histoire des provinces du Sud inscriront ainsi la journée du vendredi 25 juillet en lettres d'or.

La ville de Laâyoune est ainsi la première ville à être désormais citée comme «Ville sans bidonvilles», mais la portée politique, économique, sociale, culturelle et humaine de l'opération demeure à la fois majeure et exemplaire. Voilà en effet quelque 40.000 Marocains d'origine sahraouie, venus il y a 17 ans s'inscrire sur les listes de la Minurso, qui confirment leur enracinement dans la ville, elle-même transformée, métamorphosée.

Ils donnent à la communauté internationale, à commencer par les Nations unies, la preuve ostensible de leur attachement à leur marocanité, de leur intégration dans la vision royale et dans une région en grande mutation économique et urbaine en plein essor.

Un comité de pilotage

Le processus de démolition et de recasement des campements d'Al-Wahda, Zemmag et autres poches d'habitat insalubre, a été conduit par un comité de pilotage présidé par la wali de la région, M'Hamed Dryef. Il regroupe les autorités locales, les élus, Omrane al-Janoub, l'Agence du Sud, l'Agence du développement social, l'Agence urbaine et le ministère de l'Habitat.

Ces derniers constituent également un « guichet unique » auquel tout candidat s'adresse pour recevoir son lot, après le tirage au sort et la décision de démolition de sa baraque. Les banques sont associées au processus, notamment pour le traitement des dossiers dans le cadre de la ligne de crédit Fogarim. Les critères d'attribution reposent sur des données précises auxquelles les candidats ont adhéré.

Par Hassan Alaoui | LE MATIN
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zgrita · VIP Amazigh Inscrit le: 14 Oct 2007 Messages: 1024

Réalisations
Al Omrane met les bouchées doubles
Le contrat-programme signé avec l'Etat est en cours d'examen par le ministère des Finances

Le holding Al Omrane affiche de bonnes performances et augmente sa production pour accompagner le développement du secteur en plein boom.

Lors du dernier conseil de surveillance tenu le 23 juillet à Rabat sous la présidence du Premier ministre, Abbas El Fassi, les principales réalisations de la société et du secteur de l'habitat en 2007 ont été passées au crible et validé par la même occasion. Le holding a réalisé pendant l'année écoulée des investissements de l'ordre de 6,4 milliards de DH pour un volume de production s'élevant à 120.000 unités. Les travaux ont porté sur de grands chantiers notamment les programmes « Villes sans bidonvilles », des nouvelles villes et des nouvelles zones d'urbanisme.

Le conseil a également adopté les projets prévus dans le cadre du programme de logement à 140.000 DH ainsi que le programme dédié aux provinces du Sud, celui de la villa économique, celui de l'habitat rural ainsi que l'ouverture des chantiers de nouvelles villes et des nouveaux pôles urbains programmés au cours de l'année 2008.

Ainsi, au total 169.000 unités seront lancées dont 58.000 logements destinés à la réhabilitation urbaine. L'année en cours connaîtra également l'achèvement des travaux de près de 150.000 unités dont 72.000 logements prévus toujours dans le cadre de réhabilitation urbaine.
Concernant les nouvelles villes, le conseil a donné son accord de principe pour l'ouverture de deux nouvelles filiales, à savoir la société d'aménagement Lakhyayta et la société d'aménagement Melloussa, de même que pour la création d'une société mixte entre l'Etat et la Compagnie Générale Immobilière, filiale de la Caisse de dépôt et de gestion (CDG), en vue de développer le nouveau pôle urbain Al Aroui.

Le mastodonte a également présenté, lors de cette réunion, son plan d'action 2008-2012 qui prévoit l'augmentation de la production des logements sociaux qui devront passer de 100.000 à 150.000 unités par an. Durant cette période, le programme des habitations à bas prix (140.000 DH) englobera 130.000 logements. Il prendra également en charge la réalisation des programmes immobiliers, bénéficiant de la subvention de l'Etat, notamment le programme villes sans bidonvilles qui devra profiter, durant 2008-2012, à 200.000 familles, le programme de la réhabilitation urbaine qui devra couvrir 220.000 unités ainsi que le programme dédié aux provinces du Sud qui concernera 65.000 logements dans les cinq ans à venir. Dans son plan d'action 2008-2012, 50.000 villas économiques seront construites par l'opérateur public.

A signaler que lors de cette réunion, le Conseil de surveillance a adopté les procès-verbaux des réunions du 23 août 2007 et 22 janvier 2008, le plan d'action 2008, le budget de fonctionnement et d'investissement pour la même année et le contrat-programme 2008-2012 entre l'Etat et le groupe.

Contrat-programme en vue
Le groupe public signera avec l'Etat prochainement un contrat-programme, afin de lui permettre de jouir de tous les moyens financiers et techniques pour s'investir davantage dans le secteur de l'habitat.
Ce projet est en cours d'examen par le ministère de l'Economie et des Finances et le ministère de tutelle.

A signaler qu'Al Omrane est le seul mandaté à gérer les programmes de logement social, de résorption des bidonvilles, de requalification urbaine et de traitement de l'habitat menaçant ruine. Il supervise également la création de villes nouvelles et de zones d'urbanisation nouvelles et a également pour mission de développer le partenariat public/privé dans l'habitat social. Pour relever ces défis, l'Etat lui donne la possibilité d'accéder au foncier public à des prix avantageux.

Rappelons que depuis janvier 2007 environ 15.000 hectares nouveaux sont proposés à l'urbanisation par 42 plans d'aménagement en phase avancée d'homologation. Par ailleurs, les agences urbaines travaillent annuellement sur 100 plans d'aménagement.

Par Nadia Dref | LE MATIN
Publié le : 29.07.2008 | 17h28

zgrita · VIP Amazigh Inscrit le: 14 Oct 2007 Messages: 1024

Prix de l'immobilier
L'accès à la propriété de plus en plus biaisé
Offre diversifiée en produits financiers et concurrence accrue

L'évolution rapide des prix de l'immobilier a considérablement impacté la capacité des ménages à accéder à la propriété sans recourir au crédit. Dans ce contexte, les établissements de crédits se sont imposés comme voie de recours incontournable fournissant une panoplie de prêts immobiliers.

Si les ménages marocains se financent à hauteur des trois quarts auprès des banques et pour le reste auprès des sociétés de financement, ceci est dû à la part prépondérante des crédits immobiliers dans les engagements des banques en faveur de leurs clients. Globalement, les crédits immobiliers servis par les sociétés de financement constituent près des deux tiers des engagements des banques auprès de la clientèle. Au cours des dernières années, le secteur de l'immobilier a été accompagné d'une offre diversifiée en produits financiers et une concurrence entre les intervenants marquée par les baisses sensibles des taux et l'allongement des durées de remboursement.

D'après le Centre marocain de conjoncture, les efforts consentis par l'Etat pour faciliter l'accès à la propriété aux couches défavorisées et les programmes de relogement ainsi que l'apparition de grands groupes immobiliers ont concouru à cet essor du secteur. Globalement, les crédits à l'habitat ont bénéficié à 98 mille clients en hausse de 8% en 2007 contre une progression de 19% l'année précédente. L'engagement moyen des établissements de crédits par dossier a, par contre, marqué une hausse passant de 284.000 DH en 2005 à 216.000 DH en 2006 pour s'établir à 287.000 DH en 2007. Cette évolution recouvre une baisse au niveau des engagements des établissements de crédits dans le cadre des prêts soutenus, puisque l'engagement moyen est passé de 211.000 DH à 162.000 DH, ce qui témoigne d'une nouvelle politique de ciblage des clients qui vise à diversifier le portefeuille.

Les prêts libres ont vu leurs montants moyens passer de 300.000 à 340.000 DH. Bien que la population urbaine du grand Casablanca ne représente que 20,4% de la population totale, elle draine à elle seule 48% de l'encours des crédits à l'habitat. Le reste des engagements consentis par les banques et les établissements de crédit se répartissent entre les autres régions avec démarcation de la région de Rabat. Selon l'Observatoire privé de l'économie marocaine, les régions à forte concentration de MRE semblent enregistrer un faible recours aux crédits immobiliers. Ainsi, des régions comme l'Oriental qui représente 6,4% de la population totale ne draine que 4% des prêts immobiliers. Ceci s'expliquerait par le recours à l'autofinancement.

En terme de durée, les emprunteurs recourent de plus en plus à l'allongement de la durée des crédits. La durée moyenne initiale des crédits a atteint 18 ans en 2007 contre 15,8 en 2006. Les crédits consentis pour moins de 5 ans qui représentaient près de 5% ne constituent plus que 2%. Ceux contractés pour une durée allant de 5 à 10 ans ont constitué 23% en 2007 contre 14% en 2006 et 19% en 2005. L'encours dont la durée se situe entre 10 et 20 ans a représenté 58% en 2005 avant de passer à 56% et 47% respectivement en 2006 et 2007. Quant à celui des crédits dont la durée est supérieure à 20 ans, il a représenté 17% en 2005 pour s'établir à 25% en 2006 et 39% en 2007.

Coût de la durée du crédit

La durée initiale des crédits à la promotion s'est sensiblement allongée en 2007. 32% des crédits dont la durée est inférieure à 2 ans sont passés de 42% à 32% en 2007. Celle des crédits compris entre 2 et 4 ans a progressé de 2 points pour s'établir à 42%. Les crédits, dont la durée initiale est comprise entre 4 et 6 ans, sont passés de 1% en 2005 à 16% en 2006 avant d'atteindre 25% en 2007. Quant aux crédits dont la durée initiale est supérieure à 6 ans, ils ne représentent que 1% en 2007 contre 2% l'année précédente. La baisse des taux d'intérêt a fortement contribué à la facilitation de l'accès aux crédits immobiliers.

Dans un contexte marqué par une forte liquidité, la concurrence entre les différents intervenants ainsi que la baisse du coût du risque, les taux fixes et variables ont marqué une régression remarquable durant les dernières années. En effet, près de 44% des crédits sont assortis de taux d'intérêts inférieurs à 6% contre 15 en 2006. Les crédits consentis à 8% représentent 21% des engagements des établissements de crédit contre 29% en 2006. Il convient de noter que pour des raisons culturelles liées à la sécurité contre tout changement imprévisible des taux et la stabilité des relations contractuelles, les emprunteurs recouraient aux taux fixes.

Par A.B. | LE MATIN
Publié le : 29.07.2008 | 17h31

Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5762 Localisation: Addis Abeba

Enquête immobilier
La crise, pas là où on l’attend!

· Tassement des ventes, notamment dans le haut standing

· Logement social, c’est la panne

· Rareté du foncier, flambée des intrants et faible cadre incitatif

DEMAIN ressemblera-t-il à hier? Si, aujourd’hui, l’immobilier surfe encore sur l’euphorie des années 2000, des signes d’essoufflement se profilent, néanmoins, ici et là. Marrakech, qui a, en quelque sorte, été la figure de cette embellie historique, est en train de connaître une accalmie dont on ne peut définir l’échéance. Les chiffres cités par des professionnels évoquent des invendus malgré une remise de 15% sur les prix! «Une situation qui planait déjà depuis mars dernier», affirme un promoteur. Du côté officiel, l’on se veut tout de même rassurant, voire optimiste. «L’immobilier au Maroc a au moins 20 ans de croissance devant lui», insiste Taoufik Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. Cela concerne notamment les logements de 200.000 à 1 million de DH.

En clair, l’avenir, c’est la classe moyenne. Pour ce qui est de l’accalmie actuelle, le ministre précise que «cela ne concerne que le haut standing qui s’adressait à une toute petite partie de la population». Il s’agit des ménages dont les dépenses mensuelles sont à hauteur de 15.000 DH. Cette frange représente seulement 4% de la population selon les chiffres du HCP. Pour les logements de standing inférieur, Hejira préfère parler d’«un report de décision d’achat dû à l’effet psychologique provoqué par le matraquage médiatique au sujet de la crise financière internationale».

Mais il y a un domaine où cela ne va pas du tout. Le logement social semble connaître aujourd’hui une réelle panne. Aucune nouvelle convention n’a été signée cette année. Pis, certains promoteurs de la première vague préfèrent se défaire des avantages accordés par l’Etat et vendre au prix du marché. «Cela est dû à la flambée des matériaux, main-d’œuvre, foncier… mais aussi à la hausse de 50% de l’IS appliqué au secteur en 2008», explique, sous couvert d’anonymat, une source bien informée. Conséquence: rareté encore plus importante du logement destiné aux revenus faibles et moyens. Cela impliquera forcément un retour massif et forcé à l’habitat clandestin et insalubre. Une étude du ministère de l’Habitat, détaillée dans les articles suivants, montre que 50% des ménages marocains n’ont pas les moyens d’acheter un logement à 200.000 DH. Lorsque le logement baisse à 140.000 DH, ce sont quand même 40% des ménages qui en restent exclus.

Un autre chiffre plus frappant, pour qu’un smigard puisse acquérir un logement, il lui faut 55 ans d’économies en épargnant chaque mois 15% de son (petit) salaire.

Côté clandestinité, à 2006, 33% des logements ont été construits sans autorisation.

Si l’on ajoute la rareté du foncier au faible pouvoir d’achat des ménages, à la faiblesse du dispositif incitatif pour le logement de masse, au fait qu’un million de ménages vivent dans des constructions insalubres et au fait que 123.000 nouveaux ménages arrivent chaque année sur le marché de l’immobilier… l’on pourra prédire que, pour l’immobilier, demain ressemblera probablement à hier.

Nabil TAOUFIK
L’Economiste
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Enquête immobilier
Le foncier, toujours la même histoire

· La rareté concerne même le stock public

· Causes: spéculation, statut juridique, coutumes, etc.

· Construire des tours, une des solutions avancées

«LE foncier, ce n’est pas cela qui manque». Une affirmation que Driss Jettou, l’ancien Premier ministre, n’a pas cessé de répéter lors de sa sortie médiatique post-mandat au moment du différend entre Addoha et Chaâbi.

C’est un avis que ne semble pas entièrement partager les experts dépêchés par le ministère de l’Habitat pour réaliser une étude sur «l’évaluation des performances du secteur de l’habitat et de l’urbanisme». Une étude de 218 pages et qui n’est en fait qu’une partie d’un travail plus général portant sur «les perspectives du secteur de l’habitat et de l’urbanisme à l’horizon 2030».

Le constat que font les cabinets Invest Finance Consulting et Nexia-Fiducia est que «la mobilisation du foncier construisible peut se trouver bloquée». «L’offre du foncier urbanisable et construisible semble se raréfier depuis le début des années 2000, situation qui se traduit par un renchérissement excessif et spéculatif du foncier offert par le marché et qui pèse lourdement sur le coût final du logement. Cette situation est à l’origine du développement de l’habitat clandestin à travers la fuite des demandeurs de logements à faible revenu vers la périphérie», peut-on lire dans ce rapport.

Bien que ce problème de rareté du foncier soit vécu «avec plus d’acuité» par les lotisseurs privés, «les opérateurs publics ne sont pas à l’abri de la problématique foncière». «Le foncier public devient rare à la périphérie des villes, difficilement accessible et l’estimation des prix est très incertaine», conclut l’étude du ministère de l’Habitat. C’est pourtant la mobilisation de ce foncier public qui a permis «d’atténuer, jusqu’en 2005-2006, les effets de cette rareté du foncier et d’offrir quelques milliers d’hectares urbanisables à proximité des villes». C’est en effet la politique poursuivie par le gouvernement Jettou: «mettre toujours plus de terrains publics dans le circuit et à prix accessibles pour résoudre la problématique du logement et réguler par la même occasion le marché de l’immobilier».
Une logique qui semble être remise en cause par les faits: «l’offre publique de foncier ne peut être illimitée et montre des signes d’essoufflement», affirme l’étude du ministère de l’Habitat.

Plusieurs facteurs sont cités pour expliquer le blocage annoncé. Parmi les freins l’on trouve le statut juridique du foncier et l’urbanisation peu planifiée. Il est également question de faiblesse des équipements infrastructurels de base et d’absence de disponibilités financières des collectivités locales. L’étude parle aussi d’attachement culturel des propriétaires à la terre. «L’offre de terrains à bâtir se caractérise au Maroc par une rigidité qui s’explique en partie par l’attachement culturel au sol. Ainsi, le patrimoine foncier est considéré comme une réserve de richesse, un placement sûr dont la valeur ne peut qu’augmenter», commentent les experts du ministère de l’Habitat.

Parmi les obstacles énumérés figure l’«état parcellaire des terrains qui découle de ce phénomène de rétention». Ce morcellement des terrains est, selon l’étude, source de «gaspillage de ressources foncières» à cause du problème de «mitage du tissu urbain». Cela signifie la «coexistence de terrains vagues et de terrains construits donnant un aspect désordonné et incohérent à certaines agglomérations». En conséquence, «les équipements réalisés par les collectivités locales ne sont pas rentabilisées au maximum. En effet, l’éparpillement des secteurs urbanisés entraîne des frais de gestion plus importants».

Pour pallier cette rareté du foncier, l’étude recommande d’agir sur un double niveau. Il s’agit de conquérir de nouveaux territoires à travers l’expropriation de terrains ruraux périphériques de villes, de réfléchir sur le traitement fiscal des plus-values foncières ainsi que sur les possibilités de financement des infrastructures de base. Il s’agit aussi d’optimiser le foncier déjà urbanisé. Cela consiste à une densification plus importante des espaces à travers la surélévation des constructions existantes. L’étude estime que la densité urbanistique au Maroc est très faible. C’est certainement pas le cas de Casablanca.

Les Domaines trop près de ses terres

LA direction des Domaines semble être, elle aussi, acteur dans ce phénomène de raréfaction du foncier urbanisable. «Elle estime devoir préserver ce patrimoine anciennement acquis et ne pas le gaspiller parce que son remplacement est très difficile, long et coûteux», affirme l’étude du département Hejira. «Elle (la direction des Domaines) souhaite que les promoteurs publics acquièrent sur le marché et avec suffisamment d’anticipation, du foncier périphérique lointain, à bon prix». L’objectif est de «préparer les nouveaux projets d’urbanisation pour mieux désengorger les villes et lutter contre la spéculation foncière». Sauf que «ces terrains sont loin des périphéries des villes et doivent supporter un coût d’équipement de base souvent prohibitif»

Nabil TAOUFIK
L’Economiste
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Si Moh · VIP-Leader Inscrit le: 26 Sep 2007 Messages: 5762 Localisation: Addis Abeba

Enquête immobilier
Coup de blues sur les résidences secondaires

«Le marché de l’immobilier se porte bien». En tout cas, le président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, Youssef Ibn Mansour, est catégorique. Pour lui, le léger ralentissement n’a touché qu’un pan du segment du haut standing, celui des résidences secondaires et uniquement à Marrakech et Tanger. Sachant que le haut standing représente à peine 4 à 5% du marché, l’impact demeure faible!

- L’Economiste: On parle de crise sur le marché de l’immobilier? Etes-vous d’accord?

- Youssef Ibn Mansour: Le marché de l’immobilier ne risque rien pour les 15 à 20 années à venir. Il est vrai toutefois que la crise aux USA et en Espagne plombe quelque peu le secteur, puisque les décisions d’achat sont différées. Ceci s’est traduit par un léger repli des ventes dans certains segments. L’accalmie est passagère, sans réel impact sur le marché. Globalement, l’activité de la promotion immobilière, portée par le logement social et le moyen standing, se porte très bien. Tant que la demande restera forte, l’offre suivra, notamment dans ces deux catégories. A noter qu’à ce niveau, le pays a pris du retard. Il y a du pain sur la planche car la demande ne cesse de croître.

- Alors quels sont les segments qui sont les plus touchés par ce coup de blues?

- C’est seulement le créneau des résidences touristiques haut standing, souvent destinées à une clientèle étrangère, qui a quelque peu souffert de la conjoncture internationale. Mais attention, même sur ce segment, le ralentissement n’est pas général. En effet, dans le haut standing, il faut distinguer plusieurs produits qui ne sont pas tous concernés par ce tassement des ventes. C’est le cas, par exemple, du haut standing servant de résidence principale. Ce créneau marche très bien, les promoteurs ne trouvant aucun problème à écouler leur offre. Dans le haut standing résidentiel de copropriété, la demande est telle qu’elle a produit un renchérissement des prix au mètre carré. Les promoteurs doivent être réactifs pour arriver à présenter un produit qui rentre dans le budget de la catégorie cible. En revanche, dans le segment de résidence secondaire, on note effectivement un léger ralentissement des ventes à Marrakech et Tanger. Ce qui reste compréhensible avec la conjoncture actuelle. Ce produit est destiné à une clientèle locale et étrangère principalement européenne. Les acheteurs éventuels reportent leur achat en attendant de voir comment la situation va évoluer. Mais ce qu’il faut relever, c’est que le marché du haut standing ne représente qu’une partie infime, à peine 4 à 5%, du marché.

- Il n’empêche que, sur le terrain, les prix tendent à se stabiliser...

- Malheureusement, pour les produits destinés aux couches à revenu limité, ce n’est pas le cas. Les opérateurs ne peuvent plus présenter sur le marché des produits à 200.000 DH. Une réflexion est en cours actuellement pour voir dans quelle mesure on peut produire des logements en adéquation avec ces revenus. Pour les couches moyennes, des mesures transversales, comme la baisse de l’IGR, permettront une amélioration des revenus et favoriseront l’accès à la propriété.

Propos recueillis par
Khadija EL HASSANI
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Si Moh · Posté le: Sam Oct 11, 2008 6:06 am Sujet du message:

Enquête immobilier
Peu de ventes à Marrakech malgré les décotes

· Les haut et moyen standings touchés de plein fouet

· Forte baisse dans le neuf depuis 9 mois

«Nous avons peu de contacts sérieux pour des ventes depuis plusieurs mois. Ceux qui visitent le site semblent peu intéressés, cherchant uniquement à connaître la tendance du marché. Dès qu’on les rappelle pour négocier les prix et conclure les ventes, ils ne répondent plus». C’est un commentaire d’un préposé à la vente d’un grand ensemble résidentiel d’une soixantaine d’appartements haut standing, sis en plein centre-ville de Marrakech. Même constat ailleurs. Du côté de Semlalia, par exemple, le concierge d’un immeuble de facture moyenne est catégorique: beaucoup de gens visitent les 15 appartements restant d’un ensemble de 25, mais n’achètent pas. «Les temps sont durs», dit-il. C’est que les ventes à Marrakech sont bel et bien stoppées.

Officiellement, on préfère parler d’un ralentissement du rythme des transactions lié au standing des appartements. «Le marché se régule après une flambée des prix sur la catégorie haut standing», indique Adil Bouhaja, président de l’Alpim (Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers).

Officieusement, les logements construits (haut et moyen standings) ne se vendent plus malgré une décote qui atteint en moyenne 15%. Et cela ne date pas d’aujourd’hui, assure-t-on.

«Ce n’est pas un crash du jour au lendemain», commente Mustapha Belkahia, promoteur immobilier.Depuis mars dernier, on a constaté un essoufflement accentué par la crise, sans oublier les flottements de l’été et du Ramadan. Pour ce professionnel, c’est à partir de janvier qu’on pourra déterminer si cette crise est conjoncturelle ou structurelle.

Plutôt structurelle, la crise. Parce qu’au-delà de l’impact du marasme économique, il y a eu une surabondance d’appartements tous construits dans la même gamme (haut standing) alors que cette catégorie ne répondait pas aux besoins exprimés, analyse de son côté Laurence Vernet de Vernet Immobilier. Pour cet agent immobilier, il faut s’attendre à une rationalisation. «Et ne resteront sur le marché à Marrakech que les vrais professionnels que ce soit auprès des promoteurs ou des agences immobilières».

Sur le terrain, c’est le calme plat, selon des notaires. Une forte baisse des ventes est enregistrée dans le logement neuf depuis plus de 9 mois. «Le ralentissement ne touche pas le logement économique et même le moyen standing où la demande est toujours importante», continue d’estimer Bouhaja. Il est, d’ailleurs, presque le seul à garder le moral. Car même les professionnels du secteur les plus optimistes parlent de «tendance baissière». En revanche, rien ne filtre sur les stocks de logements neufs invendus depuis le début de cette stagnation.

Bien sûr, tous les promoteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Et ceux qui se sont lancés à l’aventure sans se préparer à des crises éventuelles en ont eu pour leur grade.

Badra BERRISSOULE
L’Economiste
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La crise mine le haut de gamme à Tanger

· Chute des ventes de plus de 50% au premier semestre

· Le logement économique épargné

Crise ou pas crise? La question semble tarauder l’esprit des opérateurs de la ville de Tanger. En tout cas, s’il y a crise, elle ne concernerait que le segment le plus élevé, le haut et le moyen standings. Quant au logement économique, il connaît, à n’en point douter, une progression soutenue.

Faute de chiffres officiels, une simple tournée chez les spécialistes de l’économique permet de se rendre à l’évidence: la demande est là et les délais de livraison sont pour certains lotissements de deux à trois ans. Sur ce segment, les prix n’ont pas connu de grandes augmentations, ne dépassant pas les 3.500 DH le mètre carré; même si la pratique du noir continue d’être omniprésente et de pousser artificiellement vers la hausse des prix.

Dans le segment moyen et haut standings, c’est un paysage tout différent qui se laisse découvrir. Selon plusieurs opérateurs, les ventes sur le segment du haut standing seraient rares, pour ne pas dire nulles. Au cours des six derniers mois, la chute serait de 50 à 80% selon certains opérateurs. Les prix par contre continuent de donner des vertiges. La moyenne pour le haut standing varie actuellement entre 15.000 et 25.000 DH le mètre carré pour un appartement situé au centre-ville, plus encore s’il est situé sur la baie.

La baisse se trouve corroborée par les services du Cadastre. Selon des sources des services concernés, le gros des immatriculations concernerait des ventes réalisées dans le segment de l’économique et des maisons unifamiliales. Le haut de gamme n’y représenterait en 2008 qu’une partie très faible.

Même la saison estivale n’a pas permis de redresser la barre. L’été concentre en effet le gros des ventes immobilières, mais le cru 2008 a été l’exception. D’autant plus qu’en 2007 ce sont quelque 30.850 logements de natures diverses qui ont été autorisés à Tanger, soit une superficie totale de quelque 3 millions de mètres carrés, selon des chiffres du département de l’Habitat. Une grande partie de ces constructions devait être livrée en 2008. Ce chiffre constitue un record absolu enregistré par la capitale du détroit. Il est en croissance de près de 30% par rapport à l’année 2006, où ce sont plus de 23.000 logements qui avaient été autorisés.

Du côté des terrains, leur rareté empêche toute analyse rationnelle. Au centre-ville, il n’existe plus de terrains vides pouvant accueillir des projets immobiliers de plus de 600 m2. C’est ce qui explique que les prix peuvent défier toute logique et atteindre les 40.000 DH au mètre carré.
En périphérie, le prix du mètre carré se fait plus raisonnable et selon plusieurs sources il aurait même connu une nette baisse de près de 10% passant de 4.000 DH à moins de 3.600.

Les nouveaux noyaux urbains programmés permettront d’un autre côté de réduire la charge sur l’aire métropolitaine de Tanger. Les futurs quartiers d’Al Irfane en cours de construction, et les nouvelles villes de Melloussa, Gzenaya et Ksar Sghir apporteront une offre en matière de foncier de plus de 1.500 hectares. De quoi amener un bol d’oxygène au secteur, sauf si les spéculateurs s’en mêlent.

L’économique explose

Sur les 30.000 projets autorisés en 2007, plus de 7.200 relèveraient de l’économique. Selon le ministère de l’Habitat, cette cadence devrait permettre d’éponger le déficit en logements que connaissait la ville de Tanger. Mais si la crise s’installe, le nombre de logements autorisés risque de ne pas se traduire dans la réalité.

Actuellement les besoins de la ville sont de 8.000 logements par an en moyenne, ce qui est largement compensé par la production moyenne annuelle sur les cinq dernières années qui se situe à près de 15.000 logements par an.

Ali ABJIOU
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Enquête immobilier
Pas assez de clients pour le haut standing à Agadir

· Les étrangers moins nombreux à acheter

Crise ou pas, les entreprises du BTP de la ville d’Agadir ne chôment pas et encore moins les cimentiers de la zone. Et pour cause, malgré la période actuelle de doute, le boom immobilier qu’a enregistré la cité ces dernières années se maintient. De l’avis d’observateurs, il risque même de se poursuivre en raison tout particulièrement de la difficulté d’accès au foncier. Matière en laquelle la visibilité pour les opérateurs reste réduite à défaut d’une cartographie du foncier malgré une importante disponibilité dans la région.

C’est pour cela que le ralentissement de la demande en matière de haut standing et résidentiel, dont parlent quelques professionnels, est toute relative comparativement au phénomène perçu dans d’autres villes du Royaume. Mais, y a-t-il réellement un produit haut standing et résidentiel dans les nouveaux programmes immobiliers à Agadir. «En dehors de trois ou quatre nouveaux immeubles dans la cité, il n’y a pas réellement de haut standing dans les nouveaux programmes immobiliers», indique l’architecte Mustapha Khallouq. «Car ce qui est proposé en tant que produit neuf haut standing dans la ville par de nombreux promoteurs offre-t-il vraiment toutes les caractéristiques de cette gamme?» poursuit-il.

Tendance à la baisse

Cette situation que reconnaissent volontiers bon nombre d’opérateurs favorise en fait le marché des promoteurs, qui proposent du haut standing. En raison de la faiblesse de l’offre, certains investisseurs se permettent même de faire le tri parmi leurs acheteurs potentiels. Et ce même si quelques notaires disent percevoir une tendance à la baisse de la demande depuis trois mois. Par ailleurs, des agents immobiliers avancent qu’il y a une baisse de la demande de la clientèle étrangère. Une catégorie d’acheteurs qui sont d’ailleurs un des facteurs à l’origine de la flambée des prix de l’immobilier neuf et ancien dans la station balnéaire.

Le phénomène du ralentissement du marché est-il donc en train de gagner Agadir? Ce qui est sûr pour le moment, c’est que les programmes neufs haut standing des opérateurs publics et privés sont toujours prisés. Les produits sont souvent vendus sur plan, et pour les prix on peut dire qu’ils ont tendance à stagner. Pour le neuf, ils se situent entre 8.000 et 12.000 DH le m². Pour les appartements à vendre en deuxième main, cela peut aller jusqu’à 18.000 DH le m² dans certains quartiers de la ville. Dans les zones résidentielles (cité Suisse, Illigh, Founty), les maisons continuent à être hors de prix. Ainsi, selon les secteurs, ce qui est proposé à la vente se situe entre 2 millions et 8 millions de DH et les vendeurs ne semblent pas vouloir baisser leur prix car non seulement l’offre est faible, mais la disponibilité du foncier dans ces zones est maigre. Des éléments qui renforcent les propriétaires soussis dans leur démarche commerciale. «Souvent ils préfèrent ne pas vendre que de brader leur produit», estime une professionnelle de l’immobilier.

Chez les promoteurs privés de la région d’Agadir, on constate qu’il y a une attitude d’attentisme chez certains d’entre eux. Pourtant, le produit moyen standing et le logement social continuent à cartonner et beaucoup de programmes en raison de la forte demande sont vendus sur plan et dans l’opacité.

Malika ALAMI
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Enquête immobilier
55 ans d’épargne pour un toit!

· Logement social: aucune convention signée en 2008

· 50% des ménages exclus du programme 200.000 DH

· Formule à 140.000 DH: cheap pour les promoteurs, chère pour les ménages

POUR un Smigar, il faut 55 ans d’épargne pour pouvoir acheter un logement social à 200.000 DH. C’est l’une des conclusions qui retiennent l’attention à la lecture de l’étude du ministère de l’Habitat sur l’évaluation du secteur entre 1980 et 2006. Le taux d’épargne retenu pour arriver à ce résultat est de 15%. Or, avec la cherté de la vie constatée ces dernières années, les ménages ont de plus en plus tendance à puiser dans leurs bas-de-laine. Les 15% d’épargne théoriques sont donc amené à baisser considérablement. Ainsi, pour pouvoir accéder à un logement à 200.000 DH, il ne s’agira plus pour un Smigard de 55 ans d’économie, mais peut-être de toute sa vie active.

Le crédit peut être une solution à la faiblesse de l’épargne. Dans ce cas, il y a toujours une part de fonds propres à apporter, souvent sous forme d’avance de «noir». L’étude intègre cette donnée en établissant un scénario-type où l’acheteur est en mesure de financer 20% des 200.000 DH du logement social. Il lui reste donc 160.000 à lever sur le marché bancaire. Le taux d’intérêt de référence est de 7% à 20 ans ou 8% à 30 ans. A ces conditions, il y a tout de même 50% des ménages marocains qui se trouvent hors-jeu.

La formule logement à 140.000 DH ne fait pas nettement mieux. 40% des ménages ne peuvent pas en bénéficier. Le scénario-type est un apport personnel de 14% soit 20.000 DH. Le reste est financé à crédit aux mêmes taux d’intérêt précédents. Il faudrait, selon l’étude, que le prêt ne dépasse pas 100.000 DH pour voir 80% des ménages en bénéficier. Mais le cas échéant, l’apport personnel monte à 40.000 DH.

Rappelons au passage que, compte tenu de la flambée des prix des matériaux de construction, même les logements à 200.000 DH n’intéressent plus les promoteurs. Cela a été accentué par les réaménagements des avantages fiscaux opérés dans la loi de Finances 2008. Conséquence, «aucune convention de logement social n’a été signée cette année», apprend-on de source sûre au ministère de l’Habitat et du Logement.

Quel que soit le cas de figure, il y a 20% de la population qui demeure exclue du crédit bancaire et donc de l’accès au logement. C’est à cette tranche de la population que s’adresse le crédit Fogarim. Néanmoins, plus qu’un problème de papier ou de garantie, aussi bien l’accès au crédit qu’au logement est un problème de revenu et de pouvoir d’achat.

C’est pourquoi les consultants du département de Hejira parlent de nécessité d’«accroissement des revenus des ménages». Cela doit s’effectuer par une amélioration généralisée des revenus (augmentation du Smig par exemple) mais aussi par un soutien financier externe au ménage. L’étude évoque les transferts des MRE à leurs proches au Maroc. Une soupape qui a permis jusque-là d’amortir considérablement le poids de la cherté de la vie et de contenir les tensions sociales qui peuvent en découler. Mais, avec la crise économique actuelle que vit le monde développé, la manne des MRE devrait inévitablement être affectée.

Banlieue: Les prix s’enflamment

L’habitat est ce qui augmente le plus rapidement dans le panier des produits consommés par les Marocains. L’étude du ministère de tutelle affirme que «de 1999 à 2000, les prix de l’habitat ont augmenté de manière légèrement plus forte que ceux de l’indice général». «Cela s’est traduit par une détérioration du pouvoir d’achat habitat des ménages, Smigards notamment, sur les années récentes depuis 2000. Cette détérioration a été de 11% en 2001. En effet, le coût moyen des transactions immobilières (tous biens et toutes zones confondus) a été multiplié par 2,15 en 2001 (base 1989). Les hausses des prix les plus fortes caractérisent les biens suburbains situés juste à la sortie des villes. Leurs prix ont été multipliés par 5,75 entre 1989 et 2001.

Les consultants du ministère de l’Habitat parlent d’«explosion». Les hausses les plus faibles sont enregistrées dans les zones rurales.Les prix des terrains ont été multipliés par 1,75 sur la même période.
Entre 1985 et 2001, la part des dépenses d’habitation (y compris les dépenses d’énergie et d’équipements ménagers) est restée quasiment stable. En fait, ces dépenses représentent plus du quart (25,9% en 2001) du budget de consommation des ménages. Le poids de la dépense habitat est le plus ressenti chez les ménages à faibles revenus. La part de cette dépense est de 27,5% dans le budget des 20% les moins aisés. Elle ne représente que 24,4% des dépenses des 20% les plus riches.

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Habitat: Hejira veut relancer le moyen standing

· 114.000 logements/an pour répondre aux nouveaux besoins et résorber 50% du déficit cumulé

Le marché n’assure pas des produits de logements adaptés au pouvoir d’achat des ménages des couches moyennes. Ministère et opérateurs s’accordent à dire que l’offre destinée à cette clientèle est bien en deçà de la demande. Mais, il aura fallu que le Souverain s’en mêle pour que la question passe au rang de priorité dans la stratégie de l’Habitat. Taoufiq Hejira, le ministre de tutelle, l’avait d’ailleurs précisé à plusieurs reprises: l’année 2009 serait l’année du logement moyen et la loi de Finances 2009 serait celle de relance pour la demande.

Par ailleurs, une feuille de route 2008-2012 met l’accent sur cette composante qui cible cette large frange de la population dont les revenus oscillent entre 3.000 et 15.000 DH. Ce qui représente pas moins des 2/3 des ménages urbains et un marché potentiel solvable de 81.000 logements/an avec un accroissement annuel de 123.000 ménages. Dans son orientation générale, la stratégie du ministère vise à sauvegarder le pouvoir d’achat des ménages issus des classes moyennes en maîtrisant les dépenses liées à l’habitat à un seuil maximum de 35%. Elle compte aussi sur une diversification des produits et formules d’accès au logement en les adaptant aux pouvoirs d’achat. Un troisième objectif consiste dans la réduction du déficit cumulé en logements destinés à cette population.

Ainsi, pour la période 2008-2012, le ministère prévoit la production de 114.000 logements /an pour répondre aux nouveaux besoins et résorber 50% du déficit cumulé. Ce qui nécessiterait la mobilisation de 1.600 ha/an, soit, pour les 5 années, quelque 8.000 ha. Une première tranche de 3.500 ha est déjà en négociation avec les Domaines. Mais le hic, souligne-t-on, est que les terrains mobilisés ou à mobiliser sont dispersés et sont, en grande partie, éloignés de l’axe Casablanca-Rabat qui connaît une forte concentration du segment ciblé.

En matière de produits, l’offre du ministère met l’accent sur les appartements mais elle englobe aussi des lots équipés et villas économiques pour la composante supérieure des couches moyennes.
A la première catégorie (revenus entre 3.000 et 6.000 DH), l’on prévoit, d’une part, des appartements à partir de 60m2 dont les prix vont de 250.000 à 300.000 DH. D’autre part, des lots équipés de 70 m2 minimum dont les prix vont de 60.000 à 80.000 DH. Pour la période 2008-2012, le ministère table sur la réalisation de 365.000 unités dont 260.000 sont destinées à répondre à la poussée démographique des classes moyennes et 105.000 unités à résorber la moitié du déficit. Les besoins en foncier sont estimés à 5.100 hectares.

Pour la deuxième composante (revenus entre 6.000 et 15.000 DH), trois types de produits sont prévus. D’abord, des appartements à partir de 75 m2 d’une valeur qui varie entre 400.000 et 600.000 DH. Ensuite, de petites villas à partir de 150 m2 au prix de 600.000 à 800.000 DH. Enfin, des lots équipés à partir de 70m2 pour 150.000 à 200.000 DH. Quelque 205.000 unités sont prévues pour l’offre destinée à cette composante. Parmi elles, 145.000 unités devraient répondre à la hausse démographique et 60.000 unités à résorber 50% de déficit de cette couche. Les besoins en foncier, eux, sont évalués à 2.900 ha.
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Auto-promotion

Dans son plan d’action 2008-2012, le département de Hejira mise aussi sur l’auto-promotion et l’auto-construction pour booster l’offre destinée à la classe moyenne. En effet, explique un cadre du ministère, construire son logement revient moins cher que de l’acheter fini. En cause, le foncier qui représente une bonne partie de la valeur du produit. Des lots équipés seront donc proposés dans le cadre du plan d’action 2008-2012. Le groupe Al Omrane et les Agences urbaines assureront l’encadrement pour l’auto-promotion et l’auto-construction.

Khadija EL HASSANI
L’economiste
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Crédits immobiliers: La machine ne ralentit pas

· 26,6% de hausse à fin septembre, selon Bank Al-Maghrib

· Les avoirs nets marquent un tassement

L’évolution de la masse monétaire à fin septembre est restée globalement stable en dépit de la forte croissance des concours à l’économie qui marquent une hausse de 16% sous l’effet de la frénésie de crédits immobiliers qui, décidément, ne semblent guère marqués par le ralentissement des ventes sur le haut de gamme. C’est d’ailleurs en petite hausse que s’est affiché l’agrégat monétaire M3(1) en septembre 2008. Cet agrégat (+0,5%) a été stimulé, selon les dernières statistiques monétaires de Bank Al-Maghrib par «l’augmentation des crédits à l’économie (2,8%) et un tassement des créances sur l’Etat», sans doute une conséquence de la très bonne tenue des rentrées fiscales.

Au terme des 9 premiers mois, les concours à l’économie ont enregistré une augmentation de 16,1%, suite à l’accroissement des crédits immobiliers et à la consommation. A 132,89 milliards de dirhams, le financement immobilier explose littéralement avec une hausse de 26,6%. Même tendance pour les crédits à la consommation, en augmentation de 24 % pour un encours évalué à 24,4 milliards de dirhams malgré des signes d’essoufflement de la demande solvable. A l’évidence, les sociétés de financement ont trouvé de nouveaux filons. De leur côté, les prêts de trésorerie et à l’équipement se sont accrus respectivement de 19,6 et 13,1%.

Pour leur part, les avoirs extérieurs nets, à 212,65 milliards de dirhams à fin septembre, progressent de 2%. La pression de la hausse des cours de matières premières (qui ont depuis amorcé une décrue), le ralentissement de la demande touristique expliquent en partie cette performance.

Les créances nettes sur l’Etat ont accusé un repli de 13,7%, recouvrant «une amélioration de la position nette du Trésor auprès de BAM de 3,6 milliards de DH et une baisse de ses recours aux banques de 10,6%». La forte croissance des rentrées d’impôt permet au Trésor de se désendetter auprès de Bank Al-Maghrib.

Concernant les contreparties, les concours à l’économie se sont accrus de 26% et les avoirs extérieurs nets de 0,7%. Les créances nettes sur l’Etat se sont inscrites en baisse de 11,9%. De leur côté, les agrégats de placements liquides affichent une nette amélioration, gagnant 7,1% contre un résultat négatif (-9,6%) enregistré une année auparavant. Concernant l’évolution monétaire, le taux de croissance annuelle s’est situé autour de 12,5%. Un rythme «quasi inchangé», selon BAM. Par ricochet, les dépôts à terme et placements à vue se sont appréciés respectivement de 2,7 et de 1,3%. Pour la Banque centrale, cette évolution vient confirmer la modération observée au 2e trimestre 2007, attribuable à la décélération de l’accroissement de la monnaie scripturale.

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(1) Cet agrégat équivaut à M2 (monnaie fiduciaire, dépôts à vue et comptes sur carnets) auquel il faut ajouter les dépôts à terme et les certificats de dépôt.

Mohamed MOUNADI
L’Economiste
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Amzil de Addis Abeba